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“大金融思想沙龙”第188期报告发布 专家热议“面向未来的房地产市场”
2022-07-08 16:42:28
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来源:国际货币研究所
编辑:徐 小婷

7月7日,由中国人民大学国际货币研究所(IMI)和财政金融学院货币金融系联合主办、IMI宏观经济研究室承办的“大金融思想沙龙”(第188期)线上研讨会举办。IMI特约研究员、中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌做题为《新市民与新模式:面向未来的房地产市场》的主题报告。中国人民大学财政金融学院教授、中国社会科学院学部委员王国刚,中泰证券首席经济学家李迅雷,国海证券首席经济学家夏磊,中国社会科学院经济研究所副编审陈小亮先后发表演讲,本次沙龙由IMI学术委员、中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军主持。

张斌首先进行主题报告分享,从四个方面进行探讨。一是高房价。高房价受产业融资成本、供求矛盾等因素推动,居民收入对购房利息成本支出的覆盖能力对高房价形成支撑。当住房供给有弹性,高房价会带动各部门发展,当前高房价最大的危害在于提高了大城市打工者的安居成本。二是高负债。大量沉淀资产淤积使房地产行业内高周转现象与不断下降的资产周转率形成了悖论,高负债通过信贷渠道会影响宏观经济稳定。三是高度金融化。居民把房地产作为主要的投资工具;房地产贷款对其他部门的影响与总需求、通货膨胀状况有关。四是分析了房地产市场的未来及其面临的主要矛盾。最后,张斌围绕面向新市民的都市圈建设方案、债务重组方案提出了政策建议。

随后,王国刚从理论逻辑角度对住宅市场进行分析。住宅市场在中国可分为三个部分:商品住宅、保障房、公租房。供求是市场中的基本概念,目前住宅市场中存在严重的供不应求,需要增加供给。在所有权房的背景下,一味鼓励买房会造成劳动力不流动、资源再配置困难等问题,解决住房问题应该购房和租赁两手抓。

李迅雷探讨了高房价的三点解释因素:一是居民(尤其是高收入阶层)收入被低估,被低估部分的收入成为高房价的“隐形”支撑。二是中国居民有投资偏好,所以消费率过低、储蓄率过高、投资率过高,这跟民族文化习俗有关系。三是土地供给政策。居民的资产配置当中至少60%是房地产,地方政府的土地财政等都是跟房地产捆绑在一起,所以必须得稳房价、稳地价、稳预期。在“房住不炒”这个大方针政策上,慢慢降低对房地产的依赖,能够让整个经济的风险慢慢化解。

夏磊谈了三点问题。一是新市民需要住房。新市民有很多实际需求,如就业、创业、买房、医疗等,如果能够解决这些需求,不仅解决了新市民的困难,也提供了中国经济新的增长引擎。二是目前,政府很愿意给新市民提供保障性租赁房,但是政府缺少保障性租赁房房源;稳增长目标使得专项债被放到很重要的位置,新增专项债发行规模已经3.41万亿,但是专项债的使用没有公布。三是从去年三季度开始,房企债务风险集中暴露,未来需要充分化解房地产的风险,尤其是烂尾风险。

陈小亮探讨了房地产长效机制的改进策略。一是近年的房地产长效机制实施以来,房价波动幅度在收窄,但部分城市房价波动幅度仍然较大,货币政策和宏观审慎政策在调控房价过程中很容易陷入困境。二是目前长效机制中间缺乏明确的分类,尤其是对经济结构失衡问题、对实体经济需求影响的问题,以及对地方政府职能的问题等关注不够,这使得合力难以形成,从而对房地产的长效机制效果产生了影响。三是稳定政策、增长政策和结构政策“三策合一”有助于更好地区完善房地产长效机制。

大金融思想沙龙是中国人民大学国际货币研究所和财政金融学院货币金融系联合发起的高层次学术沙龙,沙龙立足中国实践、紧跟国际前沿,为推动新时期“大金融”学科建设,深入开展“大金融”理论、政策与战略研究搭建高水平、专业化、开放式的学术交流平台。“大金融”概念,在学理上源于中国人民大学荣誉一级教授黄达所倡导的宏微观金融理论相结合的基本思路,在理念上源于金融和实体经济作为一个不可分割的有机整体的系统思维。中国人民银行副行长陈雨露在《大金融论纲》中系统论证了“大金融”命题的基本内涵和方法论思想,为全面构建有利于促进长期经济增长和增强国家竞争力的“大金融”体系框架奠定了理论和实证基础。

(责任编辑:林泓帆 张凯怡)