2月24日下午，北京高校住宅保障博士生论坛将在中国人民大学逸夫会议中心第二报告厅举行。此次论坛是为贯彻落实党的十七大精神和我国住宅建设的基本方针，发挥博士生、硕士生群体的智力优势，完善我国住宅保障制度，为构建社会主义和谐社会、实现社会稳定发展和公平正义积极建言献策。届时焦点房地产网将全程直播活动过程。
论坛宗旨
党的十七大报告指出，要加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民住有所居，促进社会公平正义。
2007年11月19日，温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲回答问题时明确阐述了我国住宅政策的四项原则：首先，政府最重要的职责是搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房；其次，是建设经济适用房，经济适用房大多数是面向中产阶级的；对廉租房和经济适用房政府应提供和保障土地的需要，当然这些土地也要节约和集约使用。再次，对于高档住房，主要靠市场调节，但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱。第四，要让全国人民懂得中国的国情，中国是有13亿人口的国家，要守住18亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。温总理这次谈话被称为“房产新政”，为我国今后的住宅建设指明了方向。
为了贯彻落实党的十七大精神和我国住宅建设的基本方针，发挥博士生、硕士生群体的智力优势，完善我国住宅保障制度，为构建社会主义和谐社会、实现社会稳定发展和公平正义积极建言献策，中国人民大学研究生会联合部分兄弟院校研究生会和社会力量，主办本次论坛。
特邀嘉宾和媒体
1. 特邀嘉宾：
郑功成 中国人民大学教授、博士生导师，劳动人事学院副院长，第十届全国人大常委会委员
刘洪玉(刘洪玉博客,刘洪玉新闻,刘洪玉说吧) 清华大学房地产研究所所长、教授、博士生导师，亚洲房地产学会（AsRES）理事（前会长），中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长，中国房地产业协会常务理事
周 珂 中国人民大学教授、博士生导师，中国法学会环境资源法研究会副会长、北京市法学会环境资源法学研究会会长、北京市人民政府环境委员会法律专家组组长
2、特邀网络支持：
搜狐网、焦点房地产网
◆现场实录◆
【宋雪飞】：各位老师、各位同学、各位媒体朋友，大家下午好！首都高校住宅保障博士生论坛现在开始，我是中国人民大学研究生会主席宋雪飞，很荣幸能够主持今天的开幕式。
首都高校住宅保障博士生论坛是由中国人民大学团委，中国人民大学研究生会，北京市海淀区和谐社会发展中心、北京中产阳光房地产咨询有限公司，中国人民大学中国特色社会主义理论体系研究会共同主办，由北京高校研究生会协办，并由焦点房地产网全程直播。首先请允许我介绍一下出席今天论坛的领导嘉宾，出席今天论坛的领导有北京市学生联合会执行主席萧新桥；中国人民大学团委副书记，校研究生会秘书长王建老师；出席今天论坛的特邀嘉宾是中国人民大学教授，博士生导师，劳动人事学院副院长，第十届全国人大常委会委员郑成功老师；中国人民大学教授、博士生导师，中国法学会环境法学会副会长，北京市环境资源法学会会长、北京市环境委员会法律专家组组长周珂老师；今天在主席台就坐的还有主办方的代表，北京市海淀区和谐社会发展中心孟宪生研究员；北京中产阳光房地产咨询有限公司李明总裁。出席本次论坛的还有来自首都30多所兄弟院校研究生会的代表以及校内外的媒体新闻朋友，感谢各位的光临。
下面有请中国人民大学副书记，校研究生副秘书长王建老师致欢迎词。
王建
【王建】：尊敬的各位嘉宾、老师、亲爱的同学们，大家下午好！在全国上下深入贯彻党的十七大精神时期，在两会即将召开时期，今天首都高校住宅保障博士生论坛2008在中国人民大学隆重举行，首先请允许我代表人民大学，代表主办单位对各位老师、同学，对新闻媒体和社会各界的大力支持，表示热烈的欢迎和崇高的敬意。对以各种形式参与和支持论坛的各位博士生、硕士生表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
近年来，国内房地产市场持续升温，甚至部分地区出现了过热的情况，房价更是一路高歌，很多城市居民感觉到了购房的巨大压力，同时这引发了学术界一系列的探讨和争论。在高涨的房价之下，政府应该扮演什么样的角色，采取怎样的措施来解决人民群众的住房问题，得到了社会各界的关注。十七大报告中指出，要加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民住有所居，促进社会共同发展。
2007年温家宝总理在新加坡国立大学发表演说时，进一步阐述了我国房地产的政策，这是我国政府最高领导人第一次如此清晰、如此明确、如此全面地提出了住宅国策四项原则，为我国今后的住宅建设和《住宅法》立法指明了方向。在加快推进社会主义建设的大背景下，在改革开放30周年的大背景下，以住房改革和住房保障的讨论为契机，探讨如何大力推进民生建设，如何将改革开放的成果会集每一个人，举办这一次学术活动非常有重要的意义。
研究生群体有着优良教育背景和智力优势，有着胸怀天下，勇于担当的社会责任感，将来更要成为国家建设的中流砥柱，我们希望本次论坛能够为大家提供一个各抒己见的平台，为构建社会主义和谐社会，实现社会稳定发展建言献策。
本次筹办、举办论坛一如既往得到了各位专家的悉心指导和大力支持，这是我们最宝贵的智慧支持，并且也得到了各兄弟院校的广大响应，这是我们最珍贵的友谊和行动力量的源泉，并且得到了社会媒体和社会的大力支持，最后再次衷心感谢各位老师，各位同学和各位嘉宾，对本次论坛的关心和支持，感谢你们付出的辛劳和努力，谢谢大家！
【宋雪飞】：谢谢王老师的致辞。今天的论坛得到了上一级学联领导的肯定和积极支持，下面我们有请北京市学联主席萧新桥致辞。
萧新桥
【萧新桥】：尊敬的各位嘉宾，各位老师，各位同学，大家新年好。今天我们举办首都高校住宅保障博士生论坛，首先请允许我代表北京市学生联合会，向参加本次论坛的各位领导、专家、博士生同学们和为论坛辛勤工作的人大年会的同学们表示衷心的感谢，并致以新春的祝福。
住房问题对经济发展、社会保障和人民生活有着重要的意义，是全面建设小康社会的重要方面。党的十七大对于住房问题也给予了前所未有的关注，提出了住有所居这一重大的命题。今天各位来自政府、高校企业的研究者共聚一堂，探讨住房保障问题，既搭建了一个产学研相结合的平台，并且搭建了理论与实践相结合的平台，也是对博士生成长成才工作的一次有益尝试，必将在社会上产生良好的效应，特别是激发广大博士生教育的热情，推动住房保障等问题得到研究得到相关的关注和开展，衷心希望大家携起手来，集思广益，为推动社会经济发展做出贡献。
最后预祝首都高校住宅保障博士生论坛取得圆满成功，谢谢！
【宋雪飞】：谢谢萧新桥主席的致辞。此次论坛能够顺利召开，离不开兄弟院校的研究生会的积极支持和响应，下面有请兄弟院校北京大学研究生会主席腾飞致辞。
腾飞
【腾飞】：尊敬的各位领导、嘉宾，亲爱的同学们，大家下午好！十分高兴能在这里作为兄弟院校的代表发言，首都高校住宅保障博士生论坛从党的十七大报告出发，结合社会热点，重点探讨民众普遍关心的住房保障问题，此次论坛的意义是深刻而重大的，相信它将成为推动中国住宅保障的建设和完善做出贡献。同其他兄弟院校一样，我们很荣幸能够参加到此次论坛中来。
在这里我谨代表兄弟院校感谢论坛的主办方中国人民大学研究生会，北京市海淀区和谐社会发展中心、北京中产阳光房地产咨询有限公司，其中要特别感谢中国人民大学研究生会，他们为筹办论坛做出了大量的准备工作，使得本次论坛得以顺利的举办，感谢此次论坛给首都高校提供一个交流的空间，让大家从学术到实践彼此互通经验与心得体会，这是一个非常难得的机会。希望我们在此次论坛都有所获，有所得，满载而归。
通过此次论坛，让我们更加重视加强与兄弟院校的联系，我们将继续保持与兄弟院校的友好往来，通过各种方式积极搭建桥梁和纽带，多方位进行交流与合作，与各兄弟院校共同进步与发展，最后再次感谢首都高校住宅保障博士生论坛的主办方，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！
【宋雪飞】：此次论坛是多方合作的成果，因为各方力量贡献力量、各尽其责，今天才能顺利举办此次论坛，下面有请主办方代表和谐社区发展中心孟宪生研究员致辞。
孟宪生
【孟宪生】：各位领导，各位专家、各位同学们，下午好！首先感谢各位同学来参加这一次论坛，作为这一次论坛的共同主办方，我介绍一下北京市海淀和谐社区发展中心的情况，海淀和谐社区发展中心原来是人民大学的一个研究中心，后来因为众多的社会人士介入以后，在海淀区注册了研究中国社区问题唯一一个非官方的非盈利机构，叫北京海淀区和谐社区发展中心。我本人是职业律师，是北京律师协会物业管理专业委员会的副主任，在和谐社区发展中心兼任研究员，着重研究房地产的相关问题。为了展开对房地产问题的研究，我们成立了一个课题组，就是住宅立法的课题组，在这里做一个小的广告，希望如果感兴趣的同学可以参与到我们课题组中来，把我们工作做好。
下面我说三点：第一，我们这一次住宅保障论坛，其实我们的研究重点可能包括我们的课题组将来研究的是住宅保障立法，我们国家现在有《物权法》，应该说是对于有房人物权的保障。我们有城市保障管理法，对于市场运作的规范，恰恰缺少中间层以及对于整个社会对于居者有其屋这样一个目标实现的完整法律保护，所以应当说我们国家迫切需要一部住宅法或者是住宅保障法，这样来填补我们立法上的空白，所以应该说历史给了我们一次机会，那也就是说在中国社会转型期，我们应该有这样一部新的法律出台，这是我们一个研究的目标。
第二，目前我们国家，包括国家的立法法，给我们每一个人参与立法都提供了途径，特别是《立法法》明确规定保障每一个人通过各种途径参加国家立法的这样一个权利，所以我们组织这样一个论坛也好，还是我们将来进一步完善和壮大我们这样一个课题组，主要是想为国家的立法提供一些我们的建议和意见，当然会按照国家规定的，合法合理的途径，把我们的观点和把我们的主张表达出来，这是我说的第二点。
第三，那就是说我们赞助这一次会议，也希望大家，特别是同学们多发表意见和建议，也希望通过这一次，看到我们同学们能够真正的结合中国社会发展的状况，结合我们过去的学习，能够在新的历史条件下有所作为。谢谢大家！
【宋雪飞】：谢谢孟宪生研究员，下面我们有请主办方代表，北京中产阳光房地产咨询有限公司李明总裁致辞。
李明
【李明】：各位老师，各位同学：
大家下午好！很高兴参与发起和主办这个论坛，和大家讨论我国的住宅体制。
我发言的题目是：落实温总理的住宅国策，加快住宅法立法进程。
温家宝总理2007年11月19日在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时，明确阐述了我国住宅国策的四点意见，这是我国政府最高领导人第一次如此清晰、如此明确、如此全面地提出了住宅国策四项原则，为我国今后的住宅建设和《住宅法》立法指明了方向。
面对温总理以民为本，体察民情，深得民心的这个住宅国策，特别是“经济适用房大多数是面向中产阶级的”这项基本原则，政府相关部门至今失语，没有态度，这种现象在我国政坛极为罕见，发人深省。
为什么温总理的住宅国策得不到相关部门的认可呢？除了思想认识问题以外，阻力主要来自两大利益集团：
第一个大的利益集团是相关部门既得利益官员。
近年来，房价暴涨让房地产开发商获取了巨额财富，也让一些为他们大开方便之门的官员暴富起来。有的专家计算，在2004 年房价暴涨过程中起码有数百亿元资金去向不明。以此推算，2005、2006、2007年房价飞涨，又有多少房地产利润非法流失到贪官污吏的腰包，实在是惊人的疑案。
第二个大的利益集团是开发商垄断暴利集团。
开发商垄断暴利集团是现行住宅开发体制的最大受益者，也必然是现行住宅开发体制的坚决维护者。中国的住宅市场成为“开发商的乐园，人民头上的大山”，“开发商的钱赚晕了，人民的钱掏光了”。这样强烈的反差导致整个房地产行业在2007年成为全社会诟病的焦点，行业与社会公众的关系十分紧张。
为什么开发商维护自己的暴利可以理直气壮，人民却不可以理直气壮地维护自己的住宅权？我认为，人民维护自己的住宅权，必须从改革现行的住宅体制入手，做好三件事：
第一，要从理论上剖析现行住宅体制的弊端。
现行住宅体制主要有三大弊端：一是在政府与人民的关系上，政府理应为民谋利，实际上却存在政府与民争利的问题。二是在政府、人民与开发商的关系上，政府理应利为民所谋，实际上却存在政府利为开发商所谋的问题。三是由此形成了罢黜政府的公共住房开发队伍和住宅合作社，独尊开发商的局面，培育了开发商垄断集团。
改革现行的住宅体制，一是要端正政府执政为民的理念，不与民争利；二是要大力发展政府的公共住房开发队伍和住宅合作社，打破垄断。三是要从理论上澄清住宅市场化的错误认识，否定住宅市场化的错误提法。
住宅是准公共产品。落实温总理的住宅国策，就要实行一户一宅政策；制定《住宅法》和《住宅合作社法》两部法律；建立政府的、住宅合作社的和开发商的三支住宅开发队伍；建设廉租住房、经济适用住房、合作住房、商品住房四类住房。
第二，要从立法上维护人民的住宅权。
要加快《住宅法》立法，把温总理提出的住宅国策四项原则写进《住宅法》，从法律上明确保证低收入家庭享有住宅社会保障和中产阶级家庭享有居住非营利公益性住房的权利，是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策。同时，制定防止相关部门官员权钱交易和打破开发商垄断住宅市场的阳光法案。论坛文集编入了《中华人民共和国住宅法草案建议稿》，我很荣幸。我也起草了《致第十一届全国人大代表的一封信》和《关于加快中华人民共和国住宅法立法的议案》，放在我的博客里，供大家参考。希望大家向全国人大代表建言，在本次全国人大上连署《住宅法》立法议案成案。
第三，要从实践上实现人民的住宅权。
人民有能力成立住宅合作社，建设自己的阳光家园。以北京为例，2006年北京市住宅用地成交楼面均价2 589元/平方米。如果政府支持大中型企业、行业协会和社会团体等公益性组织组建社会型住宅合作社，提供非营利公益性合作住房，北京市的平均房价也只有4 000～5 000元/平方米。
改革现行的住宅体制，实现低收入者和中产阶级住宅保障，是一个长期和艰难的过程。为了国家的利益，为了人民的利益，我们应该进行不懈的努力。谢谢！
【宋雪飞】：谢谢李明总裁，在此我谨代表中国人民大学研究生会，感谢各联合主办方的大力支持和配合，感谢各位专家学者的悉心指导，感谢上级领导的肯定，感谢兄弟院校研会的热烈响应和广大博士生、硕士生的广泛关注，感谢各位新闻媒体的到来，谢谢大家！
开幕式到此结束，下面有请中国人民大学研究生会常务副主席，此次论坛筹委会主席周望同志主持论坛第二部分。
【周望】：大家下午好！刚才在李总的发言当中就已经提到了三个字，叫做温总理，温总理为房价说了很多的话，制定很多政策的同时，另外一方面也对一个重大的战略做了一个非常重要的批示，就是中国社会保障发展战略研究项目。这个项目研究的负责人，首席专家就在我们的面前，就是郑成功教授。提到住宅保障这四个字就会想到郑成功这三个字，同时作为第十届全国人大常委会委员，作为全国人大内务司法委员会委员，下一就会参加两会，所以在他承担这么繁重的科研教学任务以及肩负着全国这么多老百姓民生生意的同时还抽空来到我们论坛，所以我们都是以着感动和感激的心情来联系郑成功教授，下面就把话筒交给郑功成教授，有请。
郑功成
【郑功成】：非常高兴参加首都住宅保障高校博士生论坛，高兴的就是大家这么关注住房保障，住房保障也是我关注的一个方面。一个就是博士生关注现实问题，研究现实问题，探索解决中国的现实问题的方案这种精神可佳，所以我跟我们研究生会的主席周望讲到我希望参加。说老实话近一段时间非常忙，所以我来不及把今天所讨论的主题做一个系统的梳理，就是我到底有什么样的想法还来不及梳理。中午我在1点的时候在办公室想整理一下思路，还有一位记者来找我，我说没有时间接待，让我稍微整理一下思路。
住房问题实际上是一个最基本的民生问题之一，也是社会保障的一个重要的组成部分。所以我来参加这个会议一方面是跟大家交流一下我的看法，另外一个方面是看到了大家的材料，也丰富我的一些思想，吸收一些有意义的营养。另外两会要召开，我看我们材料有一个《住宅法》的提案，我上一届人大就想提出这样的提案，但是我自己没有很大的精力来考虑这个问题，但是我考虑在刚才李明同志讲的议案的基础之上，也许我会在今年的两会上作为一个正式立法议案提出来。因为我知道很多国家，包括英国、德国很多国家都有《住宅法》，所以制定相关的法律是非常必要，这就是我为什么来参加这样一个会，这个会对于我来说也是很有吸引力的。
我想了一个题目叫用合理的制度安排，来切实保障居民的居住权。我准备讲四、五方面的问题。首先一个观点就是居住作为生活必需品，居住的实质问题实际上是最基本的民生问题。前两天人民日报和人民网的记者跟我联系，说根据网上的民意调查，今年两会前大家都在关注民生，但居住的关注度是所有民生当中关注度最高的。在民生的关注实际上是我们时代发展的根源，人民之所以在民生问题上高度关注，是因为我们国家发展到这样一个现实时代。我昨天晚上1、2点钟才完成小型的文章，其实现在对于民生问题的关注，是国家发展进步和民生问题全面升级的一个时代所必然出现的一个现象。民生是人民的生计，按照孙中山先生所讲的，他讲的民生是衣食住行强调四要素，当然今天的民生问题远不是80多年前孙中山先生所讲的那个民生问题，但是衣食住行作为最基本的民生问题，应该说是大家公认的。
为什么把衣食放在住之前，我想到衣不仅可以免除人们受冻的问题；食摆在第二位，食关系人的生命，我们国家向来有民以食为天这样一个观点，食得不到保障只有死亡，所以在我们以往贫穷落后国情背景下，大家更多是关注衣和食的问题，没有把住的问题摆在重要的位置，这个排序还是有一定的道理。80年代刚刚改革开放时期，上海人均居住面积只有4、5平方米就不错了，子孙三代住一间房子应该说在城市里面不是很罕见的现象，而是一个很普遍的现象。但是时代发生到现在，住房作为人们生活的必需品，它已经摆到了特殊的位置上，因为衣食之忧已经基本解决，可以说绝大部分的衣食之忧已经基本解决，大多数进入小康社会阶段，越来越多进入富裕阶层，所以我们改革开放之初把衣食放在首要的两要素那种背景已经不成立了。所以把住房问题列为我们民生问题最重要的问题，是时代发展必然要求。假如十年前把住房问题摆在首要位置上，很多人不会赞成，二十年就更不用说了，但是到今天为止，我说绝大多数的衣食之忧解决之后，居住问题就成为全体国民重点要考虑的一个生计问题。以往把住房放在第三位置，住房也仍然是人们生活的必需品这是没有争议的，只是发生越是落后住房问题越摆在后面，当国家经济高涨，衣食之忧免除之后，住房作为生活必需品成为重要的民生问题之一，我觉得这是民生问题动态发展，持续向上的一个客观规律。因此党的十七大的报告，胡总书记在报告中明确提出来住有所居的民生目标，清晰的构成了国民的生存权和发展权的必然问题，解决居住权便是解决一个最基本的民生问题，也就是解决居民的居住权的问题。
当然不同的层面居住问题绝对不是一个层面的问题，因为高收入者也有住房需求，但是那种住房需求是无法通过公共的房屋或者是其他社会的机制来解决的，高收入者的住房需求只能通过市场来解决。低收入者能力有限，国家便有了保障最起码的居住条件或者是基本的居住条件的任务，所以狭义的社会保障应该是社会保障有机责任部分，狭义的住房保障应该是属于国民不仅是居住权，而且是一种福利权，当然它应该符合社会保障制度一般原则与规律，包括政府主导，包括符合公平争议，包括责任分担，也包括保障水平的基本和适度，这是我想表明的第一个观点，就是居住问题是最基本的民生问题，住房保障属于社会保障的有机组成部分。
第二，我想讲的就是改革开放以来，其实我们中国居住条件迅速改善的30年，尽管今年好像我们的主流媒体。改革开放以来是我们中国居住条件迅速改善的30年，其中各种指标都能强调这30年不仅是我们新中国成立以来，恐怕是最近200、300年以来民生改善程度和幅度最好的时期，这是毫无疑问的。从人们的生活水平、财产结构、金融资产等等，都能表明这样一个观点是成立的。在住房方面我查了一下，起码是表现在两个方面，一个是城乡居民居住面积迅速扩大，农村居民人均的住宅面积1978年人均8.1平方米，1985年至14.7平方米，90年是17.8平方米，95年到20平方米，2006年到了30.6平方米，我相信这个数字是正确的，因为我每年都到农村去做调查，现在很多农村都住上了小楼。人均由8.1平方米增长到2006年30.6平方米，有翻天覆地的变化。城镇居民人均的住宅面积1978年人均6.7平分米，那个时候很多文章都描写城市的年轻人根本没有地方住，80年代的时候在上海我记得搞调查，那是人山人海，人挤人，人挨人，年轻人没有地方住，五所以1978年的时候城镇的人均住宅面积只有6.7平方米，85年达到10平方米，2000年达到20平方米，2006年达到了27平方米。从这两个指标，一个就是农村居民人均的住宅面积从1978年8.1平方米到2006年30.6平方米，城镇居民人均的住宅面积从21978年6.7平方米到2006年的27平方米，应该说中国人们的居住条件得到了巨大的改善。在80年代中期，新加坡解决住房问题是解决最好的国家，那个时候新加坡国民人均居住面积是26平方米，因为公积金制度下来新加坡1986年人均居住面积是26平方米，我们国家2006年城镇人均居住面积才是27平方米，住房扩大只是一个方面，还有住房质量、结构升级，环境等都在改善，这一点也是一个客观的事实。过去农村茅草房很多，城市里面都是火柴盒，而现在结构升级，环境也在不断改善，住房的质量也在不断的上升。
我为什么强调这一点？就是我们今天很多人在抱怨我们的住房问题，好像住房问题成为一个最为值得优先考虑的问题，我是用历史的眼光来看今天住房的问题。当然要从发展的眼光来看今天乃至是未来住房的问题，在某种程度上也可能存在着多因素影响下被放大的问题就是有时候我们感觉到这么严重，因为我的学生毕业一、两年来看我的时候，刚参加工作就欠债，因为买房，高校毕业生一毕业就买房，这可能都是全世界很罕见的事情。我到欧洲，或者是美国，包括香港都是非常罕见的事情，大家都不满意，希望价格越低越好，人人都有一套自己的住房。改革开放30年，我们国家住房得到大幅度改善这样一个大幅度成就，如果忘记了这一点是不客观的。当然我不是说在历史的角度来看待住房的问题，应该从发展的视角来解决今天的住房问题。所以这个问题的基本结论，就是今年的住房问题，绝对不是城镇居民生活下降的问题，而是生活质量上升，追求向上向好的问题，是解决民生进步当中的住房问题。所以既要重视它，也要客观的分析，冷静的面对，还是要理性的评估房地产的价格，住房的价格与居民住房需求的问题
近两年来我也看到一些媒体，甚至是一些领导人在讲到我们住房价格高了，或者是地了，或者是采取各种措施来干预，或者是给人们一种期望，你先等着不要买房，也许明年就要降下来了，我个人认为不是这样的，我当然不是研究这个问题的，但是一些感性的问题，和对很多城市房地产价格的一种观察，我个人认为也许将来北京房地产价格会走向两端，小户型40、50平方米价格会往下降，100、200平方米的别墅，这样的房子涨价会涨得我自己都无法接受，2、3万平方米，这应该是非常高端的，因为世界只有一个北京，中国的发展和成长，中国经济的成长快速的程度，北京高端的住宅它的价格我认为应该和纽约、伦敦、巴黎、东京这样的城市迟早会看齐。所以我们总是说用一个不完整的概念来说北京不管是大房子、小房子，差房子、好房子，价格都要跌下来，那可能这个问题矛盾就会进一步激化，会把大家的胃口吊得更高。好房子的价格因为市场供给的因素还会上涨，小户型的价格会下降，因为随着中产阶级的增长，大家不需要小户型，小户型是贫困的或者是低收入阶层。所以对于房价的问题，我个人认为如果全面的表述，总体上来讲它的上涨可能是难以估计的，但是我们要分层次，不能搞得低收入家庭无房可住。改革开放30年来，我们要承认住房问题是发展当中的问题，同时也要看清我们住房的满足情况。
第三，解决住房问题，我觉得需要有新的思维。在改革开放以来，尤其是1998年住房体制改革以来所取得的巨大成就，人们广泛关注的基本民生问题不仅是一个直接发展的问题，应该表明居者有其屋的制度安排确实存在一定的缺陷，也表现我们住房供应和住房措施确实存在一些问题。这些问题应该说是改革开放多年以来积累下来的，现在说的可能严重一点，但是小看这个问题我觉得也有可能低估了我们面临的条件。所以近两、三年为什么中央政府一直想在房地产市场采取有力的宏观调控手段，但是人们感觉到这种宏观调控的手段见效甚微，实际上这不是一个问题，这个价格问题仅仅是其中的一个问题。那么到底还有哪些问题呢？我自己认为一点就是98年以来的住房体制改革，过分的强调了居者有其屋的单一目标，这个不符合我们中国的现实国情。我们强调每一户人家都拥有自己产权的房屋，据我了解也许是孤陋寡闻，全世界恐怕没有哪个国家做到，也许有人说是70%，但是是西方发达国家是用几百年来的经历，还要加上一个因素，就是人口在激减，而我们是剧增，所以我不论是到德国、瑞典、还是奥地利，到一个城镇发现小孩都非常小，而住房都是爷爷或者是父辈留下来的，所以住房满足是四代人甚至几代人满足下来的，所以不足为凭。
我98年到香港调查，香港拥有的公共房屋，当时是48%是居住在政府的公共房屋里面，还有20%左右的人是在房地产市场上租的房子，拥有自己住房的香港居民还不到30%，98年底我到香港访问，我的朋友他们年纪比我大，那个时候是香港城市大学副教授，他现在是香港城市大学副校长、教授，他告诉我刚买房子正在装修，我很惊讶，两个香港教授，是教授工薪水平最高的到98年才买房子，还有很有影响的教授，所以香港买房子很不容易，两个教授也要有好几年的积累才能买房子。绝大多数人都是住在别人的房子里面，都是住在政府的公共房屋里面。当然现在回归以后，回归十年香港的福利也在增长，可能拥有自己住房的自有率提高一些，但是应该说50%以上的人也没有自己有产权的房屋。新加坡1986年是全世界房屋改革最好的国家，到现在仍然没有实现人人享有自己产权的房屋，所以这个目标是一个相当遥远的目标，我们把它当成一个我们现实的目标，一方面我们就希望市场提供廉价的房屋，另外一方面我们就有可能忘记政府的责任，如何保障低收入阶层的人。我们近30年廉租房杯水车薪，政府调控有限，更多的住房更多的强调个人负责住房带来的连锁效应，所以这个单一的目标有点不及或者是有点脱离我们中国现实国情，同时也不符合住房改善的渐进的规律，这是第一个问题。
第二个问题就是住房供应失范大家评论很多，有的地方讲得更严重就是房地产联合起来对抗政府，商品房市场我们要看到不光是完全市场规则，市场也有失衡的时候，还有一些非市场的因素。比如说我到一个地方，我都要关注当地的房地产市场价格，我到一个西部城市，西部城市的领导跟我讲3000、4000平方米的价格很低，所以影响城市的形象，所以政府希望把房地产的价格上涨，这样城市形象就好了，城市形象的背后还跟政府掌握土地的权利，跟政府的收益财力相关。有的地方是希望低，我把它看成是非市场因素，市场的供应实际上在某种程度上是失范的。
我曾经在前几年耶华了一点时间了解经济适用房，有的经济适用房住房面积盖到了200平方米以上，这是经济适用房吗？经济适用房里面私家小轿车非常多。在湖南长沙买房过程中间强制搭配车位，就是你买这一套房子必须还要买一个车库的车位，可是有很多低收入阶层就是低收入阶层，买房还要贷款，在他一段时间内不会买车，但是你不会买车也要买车位，经过电视台曝光，这还是经济适用房吗。所以我曾在2001恩年说尽快的取消经济适用房，因为它既损害商品房的市场，又没有维护经济适用房的公共性、公平性，不能真正能够解决那些困难人的居住问题，这里面涉及到的利益关系他们说不太现实，现在我们期待经济适用房能够规范，供应过程当中能够也一些基本的规则、原则。
还有廉租房，廉租房数量有限，杯水车薪，有很多地方把廉租房只有低保户才具备申请廉租房的资格，我近两年搞调查知道这样一种现象，我是反对这样一种制度安排的，这样把我们的住宅保障变成户口本，当时的户口本仅仅是为了人口的统计等等，但是后来就分为城乡，居民非农业户口，居民就拥有了种种的特权，提干、升学、粮油等等，我们现在把低保户上面加上了一个住房制度也是很危险的。因为我们知道像北京最低保障假如是300元，300元以内的人才有资格申请廉租房，301甚至400元都没有资格申请，但是我们知道400元的人住房很困难。我到上海调查，他们告诉我们上海有一些超过了最低保障线，但是他需要房子就尽量下调到最低保障线，因为上海的住宅补助是很高的，如果高于最低保障线，就会丧失申请补助的机会。还有单位分房被简单的禁止，这在全世界上也是没有的，所以我说整个的住房供应失范，我觉得还是没有规范的。
另外就是缺乏公平性，待遇的差异很大，像我刚才讲经济适用房面积达小，廉租房的暗箱操作还有制度的简单叠加，供应是严重不足的。在我们国家我发现身份还是非常严重的，我到香港进行根本的考察，得出一个基本的结论包括住房教育和其他的社会福利，公平才是它的宗旨，公平里面才产生效益。在香港当一个大学老师刚参加工作的时候，他会拼命申请公共房屋，他就是买不起房，但是在市场上租房的成本又很高。但是他一直到了教授、副教授，他就不可能再以一个助理教授的身份来住在这里面，他就只好放弃了，因为这个公共房屋面积太小了，到这个比较高级的身份已经不能满足他的需求了，所以他买不起房子怎么办？你给我50平米，或者是80、90平方米，所以香港教授在哪个阶段是什么需求，都是很清晰的，到哪个阶段产生什么样的需求，又从什么途径满足这是很清晰的。这就是很公平，收入增加的人会自动退出政府提供的公共房屋，政府提供的公共房屋虽然也有增加，但是有一个相对稳定的数目，就是不断有人进入到中产阶级行列，把公共房屋让出来，同时他自己的住房福利实际上是增加了一套自己的房子。所以我们公共房屋的制度缺乏公平性，如果继续保有这种身份等级证，待遇差异大的话，我觉得始终不能很好的解决这个问题，甚至是产生新的社会矛盾。
第四，乡村居民。我去年在两会提出住房改革方案时提到，就是我们城市建设部不考虑农村，唯一考虑农村就像冰冻灾害大雪灾的时候，我们政府有有限的救灾，但是我们建设不好的是相对的乡村居民。事实上住房困难的村民还有很多，我去年到四川大凉山考察，那房子都是泥巴堆起来的，上面都是茅草，连床都没有，我们城市人到农村去看一看，作为政府的公共资源应不应该包括乡村。所以我们国家改革开放30年，在财力相对日益雄厚的时候，乡村居民的住房困难的情形也应该加以改变，而不是我们一谈住房问题就是城市人才有这个问题，不是一谈改善居住条件，城市人的居住面积就要越来越大，最好每家都有小别墅，不是这样的。作为国家对于乡村农村居民居住条件，包括农村居住困难的照顾我觉得是一个问题，这个问题没有引起关注，包括我看到很多年住房问题都是强调了城镇居民。
第五，缺乏激励功能。就是没有相应的配套机制，我们分房子只能加刚性的东西，哪怕再用钱，占用公共资源还是多多益善。像人民大学老师住房的问题，我2005年从武大教授到人大，那时候人大教授高校住房是全国最差的，但是最差的我觉得来讲不是我们人大的老师没有购买力，就是大家都等着分房。改革以后我们看到国家补一部分，自己掏一部分，学校掏一部分，我现在想象人大教授应该是全国老师住房最好的高校之一。大家就调动积极性、主动性，在责任分担条件下居住条件得到普遍的改善，这也是一个激励功能。就是怎么样公共政策由刚性变为动态的，所以有这样一个问题就需要有新的思维。
这里面包括几点，一点就是我赞成确立居民的居住权，这是属于生存权的一个组成部分，将来是属于发展权的一个组成部分，要确立居住权，但是它的路径和步骤应该是有房合住，逐步提高住房的自有率来替代居住拥有其屋的目标。我觉得住有所居，也有几种层次，起码有三种层次，一个是住国家的房，一个是住别人的房，第三是住自己的房，住自己的房应该是最高境界的，这个房就是我自己的；住国家的房应该是最低的层次，我又买不起房，又租不起房怎么办，我不能露宿街头，政府应该满足我的住房条件，只有无奈的情况，困难的情况下才住国家的房，等我有一定能力的时候就住别人的房，租别人的房子，最后能力提升的时候就住自己的房。这应该是一个渐进的，对于个人来讲应该是渐进的。在这个方面我强调的就是需求者应该各得其所，各安其居，人一生过程都要向上的，刚毕业的时候住国家的房来满足，我们基本上到了中产阶级就住别人的房，更上一层次就住自己的房子，人生的路径是这样的话就有很清晰的思路，我们高校毕业生一毕业就买房来看，我们中国房地产价格实在太低了。但是为什么年轻的人都把买房摆在第一位，是因为我们没有公共房屋可以供应，不能满足我最起码的居住条件，反正我迟早都要买房子，倒不如现在就买房子，所以一走出校门就变成房奴，这应该由市场来满足，所以需求者应该是各得其所，各安其居。
第二就是要理顺住房供应制度。规范商品房按照起码标准公平待遇提供的廉租房，允许单位供房，最终形成商品房要服从市场。公共房屋服从社会公平的规则，单位分房并受相应政策的约束这样一个格局，这里面就是强调供方应该是各归其位，各负其责。
第三就是公平的价值取向，并且以这个原则来调整住房制度，重点是切实维护低收入家庭最起码基本的居住条件，这是要保证的，不管是经济适用房还是廉租房，还是我建议所采用的整个统一的公共房屋，都应该满足低收入家庭最起码的基本居住条件，同时满足高收入者的居住条件，要控制多购、多得的现象，国家应该说政策研究，包括物业税和财产税，财产税更多是不动产税，就是房屋税，我相信在不太久的时期内会征收不动产税，不能说这一家买10套、8套房子，他不是地主而变成了房主，这样对于房屋分配正义底下是一种攻击，是损害公平的。为了满足低收入阶层最起码的居住条件，还要有相关的政策约束高收入阶层这种奢侈性的住宅消费，这样国家可能发展才会更加公正。
第四是城乡统筹，就是解决住房问题。城乡统筹这才是符合科学发展观。重点应该是两个问题，一个是要农民更安居乐业，只有让农民更安居乐业，才能符合我们中国的工业化、城市化和现代化的要求，只有让农民更安居乐业了，我们才能避免经济一体化和社会的二元分割，以及消除这种制度带来的身份或者是等级的差异，这应该充分的考虑，就是城乡统筹农民既不是城市人也不是农村人，他在城市居住这么长又不能享受城市的住房，他回到农村又不愿意回农村了，只有按照城乡的思路来解决，另外农民更安居乐业应该是我们中国现代化平等甚至快速前行的基本条件，所以我觉得解决中国农民工的问题就是解决中国城市化、工业化、现代化的关键问题，解决中国农民工的问题核心的东西就是能够让农民工安居乐业的问题，这是所有的前提。然后就是乡村住房困难的需求，要得到安排，这是四个问题。
第四，政府的责任。政府的责任应该是保障城乡居民享有公平起码的居住条件，这里面我强调公平，是因为政府是人们的政府。政府主导不管是经济适用房也好，廉租房也好还是我提出公共房屋的概念也好，一个是工业公平，所有有困难的都可以申请；第二是程序公平，就是透明有序，这里面规则尤其重要，经济适用房里面的假证明很多，在北京年平均收入3万元以下都可以申请经济适用房，但是很多都是假证明，很多买的都是高收入者。所以没有规则，程序不公正，也不透明。然后就是待遇公平，待遇公平就是说面积，在福利政策方面，任何人、任何身份，任何等级都应该是同一个途径。住房保障作为一种福利来讲，不管是当校长还是普通老百姓，你的住房就是50、60平方米，不要搞等级制，所以这是为什么强调公平。公平讲四个方面，四个纬度。讲到起码的居住条件不论是从公平出发还是财力出发、效率出发，政府都不可能满足全体居民在住房方面的全部需求，于是只能满足住房困难最起码或者是基本的居住条件，我强调了从起码的居住条件到基本的居住条件，它是一个发展的过程。当前应该满足住房困难最起码的居住条件，比如说我刚才报了一个数字，现在城乡居民上海廉租房，现在我们能不能到15平方米以下的住房就是住房困难户，也许在此基础上我们逐渐的都提到人均25平方米。如果没有这样一个规则，又会重复我们计划经济时代那样一种现象。所以政府的责任是在保障城乡居民起码的或者是基本的居住条件，不要指望政府或者是公共资源来改善我们的居住条件，改善自己的居住条件是靠自己的人生努力和人生奋斗，甚至不是一代人的努力和奋斗，是两代、三代人的努力和奋斗。
最后一个问题是强调三位一体的住房供应，就是实现住有所居，各得其所的住房面积。我一再强调三位一体，就是政府要提供公共房屋，市场要提供商品房屋，单位要把房屋的福利纳入到职业服务的理性，当然还有住房合作社之类的等等强调三位一体。三位一体来实现住有所居，然后发展到住有其屋。我刚才实际上已经谈到了，将来的住房制度应该是带来一个什么样的效应呢？就是能够住自己的房子就不住别人的房子，能够住别人的房子就不住国家的房子，只有在既没有自己的房子，又住不了别人的房子才能住国家的房子，无能为力者才能住国家的房子，将来应该是这样的。再就是市场要满足高收入者的需求，政府要满足低收入者的需求，单位应该灵活安排住房福利，满足所在单位员工在住房方面的福利需求。所以我刚才谈到了供应方要各归其位，需求者各得其所，在三位一体空间政府提供公共房屋是其中的核心，是三位一体中间的核心，只有政府确定了明确的清晰的公共房屋政策，我们才能够用所有的人在住房问题上恢复理性。因为有一个安全运行的条件下，恢复自己购房行为的理性，房地产的市场也才有可能出现理性回归的现象，所以公共房屋是整个住房理性里面实际上是一个核心的问题。就是政府负责什么样的住房，在什么样的条件才能享有经济适用房或者是廉租房，这是整个住房里面最核心的问题，我始终认为商品房应该交给市场，国家的公共房屋应该照顾低收入者，单位禁止分房的禁令应当取消，我有时候就不能理解了，为什么一个企业能够花几十万人送一个人，就不能把这些房子分给员工，这个单位分房化国家的利益为个人的利益，我们要禁止，所以如果说我们让供应方要各归其位，需求者各得其所才有可能最终得到实现。
【周望】：谢谢郑老师跟我们分享了他的观点，并且郑老师也提到在两会之前他可能就会提交住宅保障一些立法案，这样在座的各位包括我们整个的论坛，今天的聚会就会显得更加有意义，接下来我们有10分钟的时间做个人的交流，有关心的问题大家可以跟郑老师进行交流。
【提问】：郑教授你好，我想问一个关于经济适用房的问题，目前经济适用房的选址，我想听到政府大概考虑什么因素。在北京大部分的经济适用房都选在南区而不是北区，我想问一下为什么？
【郑功成】：我不是北京市政府的新闻发言人，所以我不了解他们为什么这样选择，北边的方面可能到了一定饱和的程度，因为北京的发展一直以来都是北重南轻，北边发展是不是饱和，这只是我的一个猜测。
【提问】：1998年我们国家启动房改的时候，国务院23号文明确提出房改的目标就是建立经济适用房为主导这样一个多层次的住房供应体系，但是在2003年国务院18号文改成经济适用房作为保障性住房，因此经济适用房的开发从1998年到现在比重一直非常少，你觉得经济适用房在整个全国的住房供应当中占多大的比重比较合适，这是我的第一个问题；第二个问题就是现在出来一个新的住房制度叫做限价商品房两限，可能这个概念本身就有一定矛盾的住房形式你有什么看法，因为现在北京限价供应的土地，供应的地段普遍是本地老百姓不愿意居住的地区，或者是有一点毛病的地区，对于这样的情况你有什么样的看法？
【郑功成】：我刚才实际上已经表达了我自己的看法，我对经济适用房实际上评价是弊大于利，整个角度来看就是我基本上不是持肯定的态度，如果经济适用房没有铁的法则和公平的规则，我曾经是建议取消经济适用房这样一个制度安排，所以我没有太关注它到底是什么样的比重，我自己没有计算过。至于商品房的限价房，我的理解某种程度上是由于商品房的失控，所以政府采取干预的政策，但是这始终应该说它不是一个非常理想的一种措施，我个人认为不是一个非常理想的一种措施。我认为还是应该服从市场规则，没有违背市场规则的价格确定应该得到认可。但是我们反垄断法出来的，如果采取价格同盟或者是垄断的方法得到利润，应该受到制裁。所以目前的制度安排应该说还是有一点差异的。
【提问】：我想问一下小产权房的问题，我们一些农村，包括城镇，包括一些小县城，包括我的老家他们自己宅基地集资以后盖房，多余的给房地产开发，关于小产权房的问题你怎么看？
【郑功成】：小产权房我自己知道，尤其是城市人关注买小产权房能不能转让，涉及到产权的问题。因为按照我们国家现行的房屋产权法，小产权房是不合法的，但是很多城市人买到小产权房是不是跟现行的法律制度的规范是有空子的。为什么小产权房法律上不能够得到保护，更多的是从我们国家的土地制度来作为依据出发的，其实我个人的观点我不太赞同目前这种完全禁止，我曾经在人大提议过应该允许城市人到农村买房，只要这个房子是个人的，那么他就有自由处置的权利。现在是怕农村人不懂事把自己的房子都卖掉，这种考虑我个人认为有一定的道理，但是不符合我们国家发展的一个规律，所以这是过渡时期的一种特殊现象，我按照我个人的判断，我认为应该是城乡之间的双向互动是一个规律。现在应该说也许会找到一个更好处理小产权房和农村宅基地，乃至农村承包地处置的问题，我相信会有一些新的或者是好的考虑。
【周望】：谢谢郑老师的参与。第三部分议程在10分钟之后进行，由中国农业大学韩非同学主持。
【韩非】：我是中国农业大学研究生会主席韩非，很高兴很荣誉担任今天的客串主持，开始本次论坛第三部分，有请中国地质大学研究生会主席李昊主持第一部分的发言，有请。
【李昊】：大家下午好。下面我们掌声有请第一位发言人，来自中国青年政治学院吴军明同学。
【吴军明】：刚才郑成功老师从高屋建瓴的视角说了住房保障的问题，我们作为一个学生，我就从一个随机应变的角度来说一下。我是17号晚上提交的论文，题目就是青年人的住房决策与风险：住房匹配度的视角，基于体验的研究。
【吴军明】：由于时间非常短，我先把我主要的观点亮出来。首先我的摘要是在中国，住房自主决策的时代已经来临，住房决策是青年人必须面对的重大问题，住房自主决策的时代也必然是住房多元化选择的时代，这必然会带来住房观念的一个巨大的变革，理性选择住房才是明智的作用。这里面一个关键的理念就是人大于房，房子的使用权重于所有权，以人为本，重于“以房为本”。说到我们年轻人，住房对年轻人而言，它是一个生存的问题，更是一个发展的问题，从根本上来看，要从发展的角度去寻找解决之道；先有发展，后有住房问题的根本解决。对个人而言，住房自主决策是一种多向度决策，需要多维度分析，需要面对多元的风险。合适的住房才是好的住房，如果用一句话来概括我的一篇论文，就是叫合适的住房才是好的住房。住房匹配度是住房自主决策的一个关键，这也是化解和利用风险的一个好办法。住房匹配度需要从住房的实际需求，住房的价格、住房的物理选择，位置与地段，人文指数与周边环境，绿色指数、物业管理等角度综合考虑。住房自主决策时代并不是说政府就没有责任了，住房自主决策的时代也对政府的住房管理提出了新的挑战，这在本质上要呼唤创新性的政策思维。上面是我论文的摘要，四个部分。我论文的重点就是提出来一个住房风险和住房匹配度这两个概念，下面我再进一步阐发我这两个概念的提出和它的背景以及现实的针对性。
【吴军明】：第一部分，住房自主决策的时代已经来临，住房决策是青年人必须面对的重大问题。我们从改革开放以来，光从人口的迁移，就是城市人口的增加，在过去28、29年，城市人口增加了4.5个亿，在这4.5个亿中，我想年轻人他占的比例是相当大的，起码是40%甚至是50%。所以从一个大的数字可以很明显的看到，我们中国现在城市化也在增加，也在加速，这必然产生一个巨大的住房需求。但是从另外一个方面来看，住房对小康社会，包括城乡个体和家庭来说，越来越是私人的决策，要求个体和家庭必须自主决策，自己要掏腰包买或者是租或者是建。而十七大提出住有所居，这是有很强的一个针对性。再结合年轻人实际情况来看，在改革开放左右是出生啊的一代，买不买住房，买什么样的，拿多少钱买等一系列问题需要自己面对，去拿主意，北京青年发展报告2004年研究发现收入、职业、住房和子女教育是北京青年人最关注的与个人生活最密切相关的四大问题。有一句话说人1/3的时间在睡眠，2/3的时间取决于睡眠，这从一个侧面倒出了住房的重要性。网上还流传一句大众话，就是男人看住房，女人看有房，住房不仅是睡觉面子的问题，还涉及到男子汉自信心的问题，所以住房是青年人五大决策之一，其他决策是教育决策、家庭决策、财产决策等，这个直接关系到青年人的生活质量和健康，以及事业关系网的重大问题。没有住房不行，大家购房的同时也会带来多种风险，所以我们在考虑住房决策的时候，同时要考虑到住的风险问题。所以我有一个新的观点就是如果有房的房奴，住房决策的时代，必然是住房多元化的一个时代，自己还可以从决策和风险的视角来考虑这个问题。就是住房决策的一个特点是一个复杂的决策，是一个组合的对策，也是连带特性的一个决策，这种决策可以由五个阶段，一个是经验的阶段，数据的阶段，模式的阶段，原则和价值以及创造性的阶段，这对住房决策有一个很重要的参考意义。
【吴军明】：前面说的住房的决策，接下来重点说一下住房的决策风险。大家应该知道，有决策就必然会有风险，决策和风险是相伴随的。风险的一般定义就是风险是一个行动或事件对个体或组织完成目标的能力产生有利或不利影响的威胁或可能性。风险是一个大的概念，我把它细分化了，希望能够引起大家更多的思考。这种风险可以把它细分成下面一种类，比如说直接的风险、间接的风险、连带的风险。比如说2004年我当时有买经济适用房的机会，但是我上面说的如果那个时候买了，我去年来人大读在职研究生要自费的话，那又要读书，又要供房，我觉得会变成一个富翁，我当时就是一种很直觉的判断就没有去买，所以我认为我这种选择对教育的投资，而放弃我在2004年大学本科毕业工作才三年时买房，我认为这是化解财富风险和自我发展的一种选择。
【吴军明】：接下来是显性风险和隐性风险，短期风险和长期风险，主要风险和次要风险，垂直风险和水平的风险，垂直的风险就比如说政策的风险，如果政策一夜之间变了，它可能会导致很多方面的变化。上面说的是住房的决策风险，接下来我们再剖析一下它的成因，这个成因主要有四点，不确定性是根本的原因，不确定性原因变化和人认识能力有限性，不确定性充分表明了住房的复杂性和多变性。我在论文集来引用到新岛日报发表美国人借钱供房而导致的危机的文章，可以供大家参考。住房选择有四个原则，机会成本、时间成本、空间成本、交易成本等等因素；第四就是住房连带特性是值得引起重视的一个原因，对于青年人来讲住房会极大的影响家庭、教育、成长环境等等。上面说的是决策和风险，最基本的核心观点就是合适的住房才是好的住房，住房匹配度是住房的关键，这也是防范风险也是化解风险的一个好办法。
【吴军明】：住房匹配度既然是一个住房决策的关键，那么住房匹配度要从哪些方面来统筹考虑呢？七个方面，一个是住房实际的需要，还有住房的价格，还有住房的物理选择，包括它的户型、楼层、结构、朝向，还有位置和地段，人文指数、周边环境，住房外部环境，绿色指数是否健康的人居环境，是否节能型的住房，物业管理。住房需求是一种刚性的需求，但是多数人难以一步到位，不会弹性灵活的逐步解决吗？我用一个小时候看西游记里面的一个片断，如果是集中精力就可以解决。
【吴军明】：第四方面是住房自主决策时代对政策的新挑战。我引用政府报告努力使全体人民学有所教、所有所得、病有所医、老有所养，住有所居。住房自主决策时代，对政府的住房管理提出了新的要求，并不是政府不用管了，而是不该管的一定不要管，该管的一定要管好。我国城市住房制度一直采取的是国家包干的办法，这在一定程度上导致了社会上一种等靠要的心理惯式，而且我们现在认为这可能是一种等靠要的思想。我在这里并不是鼓吹不用买房子都可以，我只是在这里说理性，尽管是有限的理性，但是理性才是真正有效的。
【吴军明】：下面再回到青年人和住房的关系。大家都知道住房保障是社会安定的一个重要保证，社会保障有主动保障和被动保障，青年人是人生过渡与转型的一个特殊的阶段，对住房有特殊的要求，政府如何提供各类青年人租住的廉租房，如何激励房产商开发、建设满足青年细分市场需要的青年公寓，或者是青年旅馆等等这样一些很实际的住房产品，这些都是新的公共管理的问题。由于时间比较急，论文都在论文集里面，也希望我们能在现场互动一下，或者以后再有更多的交流。
【李昊】：感谢吴军明同学，下面有请北京师范大学管书院同学进行发言。
【管书院】：首先感谢人民大学这一次举办首都高校住宅保障博士生论坛，我来自北京师范大学管理学院，我的专业并不是专门研究房地产方面，但是在我们北京师范大学管理学院有一个房地产研究中心，对于我们年轻一代来说，其实房子的问题是我们很关注的一个问题，所以我也有机会和我们学校房地产中心老师、同学接触，共同探讨一些问题。我作为一个并不是专业的人士，很高兴有机会能够站在这里，跟大家一起看一看我们中国住宅建设的现状以及对策。
【管书院】：既然房子在中国盖，就必须要适应中国的基本国情。中国的国情是什么样的？第一点，中国是人口众多的国家，人口增长很快，土地相对比较简章；中国人民大学人口与社会学院院长翟正武教授曾经指出2033年中国人口将达到高峰，人口总量会接近15亿；同时他还称目前中国每年新增人口在1600万左右，2020年将达到高峰达到1900万。在人口总量预测2020年中国将在14.5亿至14.6亿之间，2033年将回答道一个高峰接近15亿。而随着人口增长的迅速，人口众多的基数，土地这样一个供给也存在了一种比较紧张的态势，通过一些数据显示我们可以看到2004年比2003年全国新增建设用地26.78万公顷，其中新增城镇建设用地是5.65万公顷，2005年比2004年全国新增建设用地是43.2万公顷，而新增城镇建设用地是7.4万公顷，2006年比2005年全国新增建设用地23.9万公顷，新增城镇建设用地是7.4万公顷，中国的现状就是中国人口太多了，我们的土地能够用于房屋建设的土地又很有限，这是我们整个大的基本国情。
【管书院】：看看我们中国经济发展，中国发展进程很快，同时我们有一个特点就是中国家庭的规模化。国内生产总值从2002—2006年是增长的，而且每年都是维持10%的增长速度。2006年全国生产总值比2005年增长10.7%，第一产业增加值是24700亿元，增长了17.5%，第二产业增长了10亿元左右，增长了11.5%。这样的话大家既然有钱了，他可能第一个就要满足自己的住房要求，第二就是可能带来房产投资方面的一些问题。第二就是据统计，1999年按照市政总人口比重这一指标来计算，中国城市化比重达到43.9%，比1999年提高1.9个百分点，也就是这一年会约有1300万人口转入城市，这么多人进入到城市，他们的居住问题也会引起我们相当大的关注。从城市规模上来看特大型城市增长非常快，增长15.6%，小城市发展比较慢。随着经济的发展，上海、北京、广州这样大型城市规模越来越大，越来越多的人融入到这些城市当中去寻找这样的就业机会。第三就是家庭规模小型化。家庭平均人口是4.33人，在上个世纪50年代、60年代、70年代大体都稳定在2.43—4.43人之间，80年代后期，随着家庭意识的变化，独生子女增多，家庭呈现小型化的趋势。1982年平均每个家庭人4.4人，2003年为3.13人，下降的幅度高涨28.82%，城市家庭小型化变得越来越明显。本来如果说一个住房要住，如果一个大家庭住在一块，比如说很大的家庭十个人住一套房子，但是现在不一样，随着家庭小型化日趋明显，一套住房可能就是一个三口之家来住，所以对于住房数量供应就提出一个要求。
【管书院】：第三个大的背景就是城乡贫困差距过大。以2005年的数据为例，城镇居民收入与农村居民收入之间的差距，这个差距在近三年之间一直保持在2.3左右，也就是城镇收入要高于农村居民收入，所以这样就吸引农村居民来城市打工，他们进入城市里面生活环境的问题，居住的问题也是很值得我们关注的；第二是城镇居民之间的收入差距，2005年最高10%与最低10%人均正比是9.2倍，也就是最高收入的人是最低收入的人的将近10倍，也就是房屋供给上，如果一味的追求高价位的房屋去满足收入很高的人居住肯定是不合适的，我们在城市生活当中，房屋的政策应该要涉及到各个层面收入者的利益；第三就是农村居民之间的收入差距，2005年农村居民最高收入与农村居民最低收入差距是7.3倍，地区之间的收入差距2005年城镇居民可支配收入排在前五位都是在东部地区，排在后三位都是西部地区。这是住宅建设一个基本国情。
【管书院】：在这种基本国情下面，我们政府就会制定相应的房屋政策。第一是住房政策的改革，200711月18日—21日，温家宝总理访问新加坡期间，对中国住房建设提出了四点考虑，加大廉租房建设力度，建设经济适用房，在政府宏观调控下由市场提供高档住房，政府要在守住18亿亩耕地红线的同时统筹兼顾，对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地供应。经济适用房面向中等收入者的比例会大大增加，意味着商品房的比例要大大压缩，把高档住房建设交给市场调节。以前更多关注是关注低收入群体，现在不但要保障低收入者的住房，而且要扩大中低收入者，中低收入者由政府来管，而高收入由市场自动调节。政府管的人会越来越多，更多人被划为住房保障的领域。在我国中低收入者占多数，高收入者所占比例很少，不过我们不能以此来弱化市场的作用。一定还有相当一部分人来通过市场买房。
【管书院】：第二就是金融政策上的一些深化。目前买房很多人都会借助银行贷款，但是也有一些投机商会利用这种贷款进行房屋的倒手买卖。为了把这样一个行为规范化，9月27日人民银行和银监会联合发布了《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，进一步加强对商业性房地产信贷比的调控，引导个人住房消费与投资的行为。这个通知下发以后，社会总体的反映是很好的，是很积极的，调控作用也在逐步的显现。此后也发布了一个《关于加强商业性房地产信贷管理补充通知》。
【管书院】：第三就是社会福利制度的保障。城乡福利差距，也在改革过程当中扩大。1980年中后期，部分农村地区开展了社会养老保险试点，但是没有什么最终的结果，根据专家的计算1994年城乡居民的收入比是2.86，这其中包括社会保障收入，后来上升为3.32，社会保障使得城乡居民收入差距增加了16%，2001年这个数据又上升18.6%，城乡安排存在巨大的差别，随着城乡流动放松引起农村向城市大量流动，这样产生城市对于住宅数量建设提出一个挑战。
【管书院】：基于以上国情政策的探讨研究，简单分析以后，我们可以得出这样一个基本的结论。就是正常的市场条件下，政府不进行市场干预，至少在今后20年内，中国住宅总需求应该是明显大于总供给，这种情况下政府的职能就会发生很大的作用，如果政府不加强市场管理，切实落实打击投机，抑制投资，鼓励自主调控措施，再大的房屋供给量，房价也很难降下来。同时如果不下决心调整住房结构，抑制大户型建设，鼓励小户型开发，加快经济适用房以及廉租房建设，再多土地供应量也不够用，如果政府不迅速采取这样的措施，在当前这种情况下，可能房价上涨的趋势不会得到一个明显的好转。这就是作为我一个并非专业的学生对这方面简单的看法，希望在大家在以后的时间里面有交流的机会，谢谢大家！
【李昊】：感谢管书院同学，下面有请中国人民大学周俊山博士。
【周俊山】：刚才管书院同学说他不是本专业的，我也不是本专业的，我是研究养老的，我所研究的方向是养老研究法，为什么研究养老？从2006年我们就进入了老龄化社会。究竟什么是老龄化社会？也就是我们10%的人都是老人或者是60岁以上的老人，7%是65岁以上的老人，而由于我们社会保障基金的亏空比较大，所以现在究竟怎么养老的方式比较多，因此我们住房反抵押贷款推出，并且6月份我们幸福人寿正式挂牌。但是究竟它的前景如何大家讨论得比较多，也就是说不能说我们有老人，有住房，它的前景就好。按照咱们按照2001年第五次人口普查的资料，我分析了一下，我们老年人的产权面积以及资料都高于我们的年轻人，也就是说我们老年人有可能拿到住房资料进入到住房抵押市场获得一些回报，也就是老年人进入65岁以后把房子抵押给银行或者是保险公司，保险公司每个月给老年人多少钱，当老年人去世以后房子就归给银行或者是保险公司，银行或者是保险公司进行拍卖把资金回拢。我们老年人有房子，有产权，很多人会涌进我们城市，我们的市场可能会繁荣，事实上会如此吗？我们现实的需求会这样吗？
【周俊山】：当前在住房反抵押贷款里面，中国养老关键和我们住房反抵押，也就是我们养老就是家庭养老，我们的房子留给我们下一代，如果老年人把自己生前消费了，如果留给自己的儿子，就是这个房子不可能投入市场。30年前大家都不知道寿险，而现在投寿险的人很多，所以30年后我们住房反抵押肯定会繁荣。而反对这个市场的观点就是住房反抵押贷款，在我们老年人的观点之前绝对不会繁荣，而我的观点是如果我们家庭养老不能改变，我们住房反抵押贷款绝对不可能繁荣。为什么？按照经济学的原理，也就是一个外部效应大家都应该知道，外部效应如果是我们老年人把房子抵押给保险公司，那么对于自己的孩子产生外部经济，这和别的保险产品是不一样的，别的保险产品如果投保了，无论受益人是谁，对我们的孩子，就是如果你投给自己保险，对于孩子有没有好处，也有好处，而你要是给孩子投保，对于孩子更好，也就是产生一种外部经济。所以第一点就是税收政府补贴，如果政府进行税收补贴住房反抵押，还不如放在养老改善上；第二就是住房改善更不可能；第三就是能不能明确产权，企业明确产权是横向的，而这个房子的产权是纵向的。合并企业，能不能把两个家庭合并成一个家庭，这是不太可能的，因为我们的趋势都是小家庭，这两个小家庭绝对不可能合在一块儿，而且老年人也不同意跟子女住在一块。
【周俊山】：通过这种分析，我们就知道把住房反抵押贷款分为两类人，第一就是孤寡老人。我们国家现在实行计划生育，那么这样中国的孤寡老人到底有多少？独生子女的死亡率有多高？按照生命表显示，我们在25岁之前有54%的人要死，在我们55岁之前12.1%人要死，也就是年轻人死了以后我们的父母成为孤寡老人，这可能会吸引我们的市场；第二就是421，就是我们父母双方都是独生子女，如果你的父母和对方的父母死了就会形成三套房子，房屋多了就有可能同意父辈投入反抵押市场。这是我分析的两个人群，即使退一步讲，如果我们的观念转化了，我们的住房反抵押贷款能不能兴旺，就像在美国他们的观点没有养儿防老的观点，住房反抵押贷款按照我们的寿命生命表，60岁的人平均余寿，男性可以再活20年，女性可以再活26年，在这20多年保险公司或者是银行不停地把钱给你，保险公司和银行能承受得了吗，我自己粗略计算了一下，如果是10万人投保，保险公司一年就付给这10万人养老费用达到600亿，而一年寿险收入仅仅不到3600亿，哪一家保险公司能够承受得了，并且20多年，按照我们的评价，比如说我拉你一个业务我干不了多少就走了，或者我就退休了，这个效益评估怎么评，所以注定我们住房反抵押市场部会太兴旺。我得出一个结论就是住房反抵押贷款充其量就是对社会养老保障中的一个点缀，如果真正让老年人过得幸福，还是完善我们的养老保障制度，这是非常重要的。谢谢大家！
【李昊】：感谢周俊山，下面请北京工商大学杨立锋同学。
【杨立锋】：尊敬的各位嘉宾，老师、亲爱的各位同学，下午好，我是北京工商大学研究生会的杨立锋，很荣幸接受本次论坛的邀请，也很感性论坛的主办方对论坛所做的辛勤工作。我今天的题目是房价下跌是经济发展的大势所趋。2008年从一定程度上将我国住房保障的执行年，我们各种配套措施和细则将在新的一年详细出台。2008年将是整个战略调整关键一年，之前关于房价下跌有很多争论，有人说降，有人说不降，很多人说不降的原因就是因为我们老百姓对于买房的一个良好的愿望。为了达到购房的心愿，迫切希望我们的房价下跌。但是在一线的数据显示，我们房价是在确确实实下跌，深圳房价从去年8月份，顶峰均价1.8万，到现在已经下降了2—3成，而今年这种状况将会继续下降。同时作为房价比较坚挺上海，随着万科项目的逐渐调整，房价也在逐渐回落，就在最近两天元宵节期间，上海万科又提出在在售楼盘降价的策略，其中包括了现在在售的项目，包括假日风景等等，幅度降幅达到5%。除此之外上海还有一家房地产企业领军者是绿地，旗下有一个项目叫校前坊，打折的幅度高达10%。
【杨立锋】：房价的下跌，楼市拐点的出现，是受整个中国经济的影响，中国经济过热的发展，通货膨胀已经是一种不健康的经济发展速度。它不但带来了社会资产价格的巨大泡沫，各大行业存在着巨大的风险，而且对我们老百姓的生活给予了很深的伤害。受世界经济，特别是美国经济衰退的一个教训，中国经济要健康发展，必须要改增长过快为稳健发展，否则中国经济必然会从通货膨胀剧变为通货紧缩，这对中国经济是一个灾难。而作为拉动中国经济发展的引擎，房地产行业在这种大趋势下必然要逐渐放慢发展速度。体现在房价上面，就是我们的房价要下跌。在市场上，我们主要的表现第一就是我们降低投资，第二就是打击我们的投机行为，再就是鼓励自主需求。
【杨立锋】：在整个宏观调控的威力和经济调控的要求下，我分析了一下原因，一个就是我们的信贷减少。中国是一个投资拉动经济型的经济增长模式，房地产市场整个要占信贷投资的70%以上这导致中国经济过热，要使经济减缓，信贷控制是必不可少的。而今年商业银行实行按季从紧的货币政策，在一定程度上抑制了投资的过热增长和市场的投机，从紧的货币政策转化成了信贷政策，这对房地产从业者和需求者应该都是影响巨大的，尤其是小开发商资金不足没有办法开展；
【杨立锋】：其次就是国际的热钱投资和民间炒房团，他们对于风险的控制。随着房地产市场他们受政策影响，从事房地产投机国际热钱和民间炒房团，必然会对整个房地产的投资进行重估。由于房产的转让手续繁琐和相关税费的增加，我们的风险，它的不确定性也会增加。关于买卖的租金和营业税大概已经占到成本10%左右，而且交信贷还有8%左右的利息支出，这样我们投资房炒房只能达到20%以上的价格增长，才能有盈利的可能，而现在情况下我们达到20%以上的价格增长难度很大，而且现在这种情形下，近期是不会出现的。所以我们国际的热钱和炒房团估计会退出我们整个房地产的市场，等待下一次牛市的开始。
【杨立锋】：第三就是我们的供应量，根据我们权威的数据显示，深圳等一些城市目前楼盘空置率和去年楼盘销售量基本上持平，这意味着如果我们按照去年的销售量，今年的市场不用开发一个楼盘，空置的楼盘都能满足市场需求，当然这是按照总量上，因为我们地区有不平衡，有一些地区可能空置很多，但是有一些地方没有达到那种需求。而我们今年有更多的开发70、90政策楼盘的入市，所以相对供应量应该是充足的。
【杨立锋】：第四就是我们住房的销售量也会受到影响，有关信贷收紧以及个人首付款提高将使的房地产的销售速度放慢，而且我们国家各项调控都是在围绕降低房价，促进房价回落方面做出一些政策。随着我们稳定经济发展政策的需求，这些政策不会半途而废。同时由于土地、税收等配套政策出台，房地产市场在去年的基础上必然走向一个回归之路，也就是我们房价下跌，楼市出现拐点。当然这个拐点拐多久，拐多深，说实话我也不太清楚。我的发言完了，谢谢！
【韩非】：感谢李昊主席的主持以及四位同学的精彩发言。下面有请中国社科院财政与贸易经济研究所张清勇博士对上面四位同学的发言，进行十分钟的点评，有请。
【张清勇】：我是土地管理系的博士生我叫张清勇，很高兴在这里做讲评。我评论一下吴军明同学和杨立锋同学的文章。吴军明同学的文章很有意思，根据他的经验展开研究，住房自主决策面临多元风险需要多维分析，最后提出住房匹配是住房自主决策的关键，探讨住房匹配需要考虑几个方面。如果要提建议，我觉得可以进一步突出青年人的特点，尤其是在匹配度方面的研究上，进一步让读者能够认识到你的文章确实是关注青年人的。接下来评论杨立锋同学的文章，他认为房价下跌是大势所趋，这是受整个中国经济的影响，具体从信贷的减少，国际热钱和民间炒房团的风险控制以及供应量充足，住房销售，国家调控等方面进行论证，如果说怎么样丰富这篇文章的话，我觉得可以从以下几个方面进行：第一我觉得可以进一步收集数据，说明房价下跌真的成为燎原之势；另外供给量是否充足也需要论证；第三房价是否会下跌应该从供房各个方面进行分析，例如作者提到的信贷，这是住房建设资金来源一种，还要看其他的资源是否也下降，否则很难说真的资金短缺。而且真的资金短缺，我们可以推知房屋供给量下降，在此基础上房价会下跌这是矛盾的。最后作者认为政府的措施是促进房价的回落所展开的，我觉得政府的意愿不一定是如此，不过政府能够把房价上涨的幅度控制下来就已经很不错了，下降估计不容易，而且我们要区分政府的意愿，政府有这样的意愿，有没有那样的能力也需要区分进一步讨论研究。
【韩非】：感谢张清勇博士的点评。下面有请中国人民大学博士生，经济学博士张建伟对另外两位同学的发言进行点评，有请。
【张建伟】：感谢刚才四位发言人精彩的发言，还有刚才点评人充满学理性的点评。因为我昨天准备了四个人我简单说一下，我作为一个听众大概有这样四个方面的感受，我不按照他们的顺序来讲，我觉得第一方面就是管书院博士，他应该说对于我们住房的建设和对策做了一个总体的分析，就是对住房大势的把握。他谈到了一些基本的国情，比如说人多地少，城市化发展很快，家庭规模小型化，还有家庭成员差距扩大，实际上城乡差距如果从收入角度来讲，根据国家统计局发布是3倍，但是把社会保障福利加进来以后，城乡差距保守的估计大概是6倍左右，就是一个农民或者是一个农民工他的收入只有城市居民的1/6，这个差距是很大的。他提出在这种国情之下，政府必须干预，而且政府也开始在干预，这是一个总的把握。我想补充一点，就是对于我们国家住宅建设，我觉得一个是成绩是巨大的，这个成绩表现在两个方面，一个是住房是商品的观念已经深入人心；第二就是住宅建设成绩是巨大的，我们的住房面积、结构、质量都在提高，另外房地产业也确确实实成为国民经济的支柱产业，这是成绩。问题刚才郑也说到民生的发展，人们的住房需求和市场或者是政府能够提供住房供应之间存在很大的差距，低收入阶层住房问题应该引起足够的重视，这是问题。转变我觉得主要是可以这样里概括，98年以来特别是2003年以来，我们单纯的强调由市场机制来调节住房供应这样一个单向的市场化的思路得以纠偏，从2007年开始我们国家出台，2007年之前主要是调控房地产市场，也主要是单轨，2007年开始提出住宅保障力度加大，从单纯的市场单轨专项市场和政府双轨转变。在这个转变之下我们再探讨2008年房地产的走势，这是对第一个的总体判断。
【张建伟】：第二就是关于杨立锋博士对于我们大家非常关心的房价的问题，做出了一个购房人和乐观的观点就是会下跌。业内人士有看涨，也有看跌的，我谈一下如果房价是下跌，包括房屋销售价格和租金，如果说下跌应该是一个理性的回归。房价会不会呈总体的下跌这是值得商榷，因为住房市场是投资市场，但是我想还有其他的问题，至少我们要考虑房地产市场，地方政府、购房者、小产权房农村经济这些利益相关者，在住房市场上的博弈，不仅仅是经济的问题，还有话语权的问题，所以2008年房屋价格还会存在变数。但是单轨转变为双轨，低收入的家庭能够住廉租房或者是经济适用房。
【张建伟】：第三就是吴军明从消费的角度告诉面对这么大的城市市场和变化的走势，他是研究公共管理问题的专业人士，他提出青年人关注公共问题，我觉得这是很有意义的，而且从他亲身的经历告诉我们，面对变化我们必须决策，而且我也觉得从原来福利分房、等待分房到现在我们自己可以去买这是一个巨大的进步，如果不是实行货币化分配的话，那么我们在座的年轻人，特别是没有结婚的人肯定是买不到房子的，是现在在发生变化，我觉得很有意义。
【张建伟】：最后就是关于周俊山博士讲的问题，他从研讨的角度来阐述告诉我们一个新的概念，或者是一个比较新的概念，房子还可以养老。我们以前都知道房子可以住，现在房子也可以养老，但是这是受到很多的制约，住房反向抵押贷款在美国已经有10几年的发展，现在得到了一些发展，1400万人有10%的人在从事住房反向抵押贷款业务。这个问题对于我们中国来说有什么意义呢？我觉得有这样几个意义。第一这是可以发展的，因为住房反向抵押贷款作为一种商业机制，我们在社会保障和商业保险之间应该说是一个主体和补充的地位，是可以发展的，作为补充养老保险是可以发展的，这是第一个判断。第二就是还受很多政策的约束，政策是否合理以及中国的亲子文化不同于西方的接力赛，父母亲不让位继承会受到文化方面的挑战，还有一些障碍因素。最后千万不可以以为房子可以养老就放松了社会保障制度的努力，建立社会化的养老保障制度才是最重要的。以上是我作为一个听众的一点收获，不当之处请大家批评指正，谢谢！
【韩非】：感谢张建伟博士的点评；第一单元发言到此结束，我们有请发言人和主持人下场休息，再一次对他们的发言表示感谢，下面有请第二单元发言人和主持人，有请北京第二外国语学院研究生会主席杨震同学主持第二单元的发言，有请。
【杨震】：大家好，在第二单元开始之前，我再一次提醒各位发言人，发言的时间控制在8分钟，下面有请中国人民大学博士生李玲同学发言。
【李玲】：各位好，我是哲学院05级的博士生，因为我现在正好在朝阳挂职锻炼，正在住房保障工作室工作，现在能有机会跟大家交流应该感谢本次论坛的主办方。这一次我提交两篇文章，被收集在论文集，今天就其中一篇进行交流，我的论文题目是我国经济适用房制度的形成、问题以及对策。分为三个部分，第一就是住房制度的形成，91年的时候在国务院的文件中提出了经济适用商品房，1998年才正式提出经济适用房，但是时间证明收效不太成功。
【李玲】：第二方面就是我国现有经济适用房制度存在的问题，主要是四个问题，第一个问题是社会保障的城乡二元制缺陷；第二就是土地二元制导致行政扭曲和行政效率低下；第三土地二元制导致利益寻租的根本原因；第四就是商品房地产业巨大利益导致政府比较关注房地产业的重点发展，这是经济适用房存在四个问题。
【李玲】：第三方面就是对策，我主要提出了三个方面的对策，第一是消除城乡二元制，解决好目前经济适用房问题，首先要解决目前城乡二元结构，在全乡范围内实现城乡公平；第二就是改变土地二元制。主要是两个思路，第一是把经济适用房的补贴抽出来，就是政府不提供划拨土地，而是依照市场价格进行有偿出让，将经济适用房变成商品房，这个做法现在在山东日照市正在做，并且是行之有效的做法之一；第二就是把经济适用房直接归并到廉租房里面；第三个对策就是实现利益的均衡，在消除城乡二元体制和土地使用二元制的基础上，住房保障建设还要注意各个利益集团之间的利益均衡，首先就是政府和社会之间的利益均衡；第二个方面就是中央政府和地方政府之间的利润均衡，这是我的这篇文章的主要内容。我作为一个非专业的学生，对于经济适用房的问题提出了一些看法，请各位专家和各位同学批评指正。
【提问】：朝阳的城乡结合部的特点是什么？
【李玲】：这个问题提得非常好，但是现在目前由于朝阳区地方财力有限，主要针对当地的居民，并且是有一定的资格限制才能提供一些廉租房和经济适用房。
【杨震】：谢谢李玲博士，下面请中国人民大学2006级博士生张国峰同学发言。
【张国峰】：大家好，我是法学院的，我叫张国峰。我虽然不是专业研究房地产的，但是我和李玲一样，所以可以从政府的角度去了解房地产市场的问题。我的题目是当前我国住房保障中存在的问题和对策，副标题是对我国住房保障中相关主体的利益分析，我的论文主要是通过分析与住房保障相关的主体利益来揭示存在的问题。
【张国峰】：首先大家知道房价暴涨是目前存在比较大的问题，但是房价之所以上涨，总的来说还是需求远远大于供给，具体来说各个城市又不太一样。比如说北京董教授分析房地产是不存在泡沫的，在六个购买力很强的群体来看把房价撑起来了。第一就是高级官员阶层，他们掌握优势资源可以购买高档住房；第二就是外国驻京使领馆一些人员，他们也有很强的购买力；第三就是各地方政府驻京办事处的人员，他们也有很强的购买力；第四就是高级知识分子，像教授他们的收入也很高；第五就是演艺界人士，他们需求购买力都很强，这是北京高房价几个原因。北京这么高的房价，是大家居住在国际化大都市之下的一个地带。但是也存在一些不合理的因素，导致房价的上涨，比如说政府垄断主要土地供应，而且2003年通过18号文之后就把住房供应完全交给了开发商，开发商垄断了住房供给。虽然供给是有限的，但是需求是刚性的，而且是大量的。还有一些不法的开发商他们制造舆论，哄抬房价、土地囤积等现象，民众就要求政府提供保障性住房。
【张国峰】：我的第一个观点就是分析政府，对于政府提供保障性住房是政府应尽的义务。为什么？因为从世界人权宣言还有我国政府1998年加入的公约，还有伦敦召开住宅宣言都明确规定人们是享有自主生活水准权，这里面就包括自主住房权。政府为大家提供住房保障是应尽的义务；第二政府的目标是促进经济增长，保障充分就业从而保障充分稳定。温总理在政府报告里面就提出房地产产业是一个支柱性产业，带动多个产业的发展，所以房地产对于经济的拉动作用是非常大的，在杭州占杭州的GDP大概是5—7%，所以政府不可能让房价猛降，我觉得这是不大可能的。由于各方面受的压力比较大，政府开始给大家提供保障性住房，尤其是温家宝在新加坡大学演讲的时候，提出了住房新政。北京地方政府力度是非常大的，现在已经形成一个住房机制共赢模式，从廉租房到经济适用房到两限房到商品房这样一个机制供应模式。但是存在一些问题，比如说廉租房申购标准折合人民币是850元以下，经济适用房是1892元以下，两限房是3670元以下，就拿我们来说，我们硕士刚刚毕业收入在北京是2000多元，我们就没有资格购买经济适用房，也没有资格租金廉租房，就不得不逼得我们购买昂贵的商品房，在座的各位都面临这样的问题。所以说当前的标准和制度合理不合理也是一个问题。
【张国峰】：再就是政府在提供保障性住房的时候，比如说经济适用房和廉租房、两限房动力是不足的，因为政府在房地产市场当中有自己的利益，通过出让土地给开发商能拿到高额的土地出让金。比如说在北京市某区土地出让金是20亿，财政总收入是70个亿，所以土地出让金是他进行基础性建设重要的财政来源，在杭州市是400多亿，政府在建设廉租房、经济适用房和两限房他的动力是不足的，所以政府保证住房的调控措施落实起来就会大大折扣。
【张国峰】：第二个主体是房地产开发商，李明总裁刚才提出来确实享受着暴利的一个行业，据有关专家估算房地产开发企业在房地产开发过程当中赚取的利润是90%，其他建筑设计等等环节只有10%，南方都市报公布的商品房可以赚取的利润是开发成本的60%—90%以上，而经济适用房只控制在5%左右，去年西三旗两限房的利润只有7%，可见商品房比廉租房、经济适用房开发的利润高十几倍。
【张国峰】：第三个主体是城市居民。城市居民又分为高收入阶层和中低收入阶层，高收入阶层当然不存在住房困难的问题，主要是中低收入者。再就是小产权房的问题，由于经济条件所限制，到农村去购买小产权房，在北京市是非常多的，已经是吸引了2000、3000号演艺界名人，形成一个文化新村。对于城里面人解决住房问题可以说解决了住房的问题，给当地村集体增加了收入，以为他们建设用地一流转收入就提高了。但是在去年12月份国务院召开国务院常务会议，通过了两个文件要限制城市到农村去买房。这个文件我是持置疑态度的，首先与《宪法》是不违背的，虽然国家可以限制，但是从比例来看好像是不符合比例原则。因为小产权房的政策对于村委会，对中低收入者，对于国家确实都是有利的，他找到的理由就是要守住18亿耕地的红线，但是这是站不住脚的，大部分都是利用村里的宅基地或者是四荒地，根本没有占用耕地。
【张国峰】：第四就是村集体，农村居民。这也涉及到一个问题，就是农民有没有权利卖自己的房屋，还有卖给城里人，还有就是他们村集体有没有权利开发产权房。我的论证因为农民有享有自己住房的所有权，他是享有处分权，是可以出卖自己的房屋的。村集体因为他享有集体所有权，也是可以进行流转的，所以国务院严禁城市人到农村去购买房子的政策我是持置疑态度的。这就是我的基本观点，谢谢大家！
【杨震】：感谢张国峰博士，下面有请中国人民大学法学院博士生李放同学发言。
【李放】：各位老师同学大家好，很高兴有这个机会能够参加本次论坛，感谢本次论坛主办方，另外也很高兴在大会上提一点我自己的看法。我今天下午发言的题目是住有所居，中国住宅保障立法的目标。当前房地产市场出现了很多的问题，大家对此都非常关心，可以用一句话来总结一下当前房地产市场所有问题的矛盾，就是说大家都想要拥有自己的住房，而实现和谐美好的社会，大家要保障人们的基本诉求，所以我今天发言主要针对两个问题：第一就是我国关于住宅立法的确立；第二就是关于住宅立法确立的保障目标。
【李放】：首先第一个问题就是我国住宅立法的基本确立。目前世界房价普遍增长，导致一系列住宅的问题已经不是一个国家所独有的，所以各国政府不断出台立法和政策，以期解决这个问题。现在房价过高增长，我觉得是短期内市场投资的结果，所以我认为短期内房价不会大幅度的下跌。房价的灵活性和市场性是否有必要用宏观的手段甚至动用法律的手段来进行调节，这个观点应该说已经是不言而喻的。良好的法制环境和社会秩序可以更好的促进房地产市场的发展，而目前我们首先要探讨的问题就是在现有的法律框架下，是否要单独进行立法。也就是说当前是不是住宅基本法出台的一个最佳时机问题。这部法律出台它的基本宗旨和任务是什么？我们知道有关房屋和住宅等建筑物不动产法律在我国已经基本成型，我国宪法、刑法、民法通则和房地产行业法以及新出台的物权法等等，都对保护房屋所有权和相关财产性权利提供比较详细的法律规定，为保障我国房地产市场的顺利发展以及相应纠纷解决提供法律依据，但是现有的房屋管理制度能不能够解决当前房地产市场所有的问题以及我国住宅保障制度当中出现的法律缺位问题，这就是有关我国住宅立法的一个目标和层级问题。
【李放】：要探讨这个问题，我认为首先从两个词语不同含义来入手，以分析我国住宅立法必要性的问题。首先要区分概念就是住房与房屋这两个词语的概念问题，住房和房屋具体法律含义上是不同的，首先第一个我们来看房屋，我国的民法通则和房地产管理法，以及物权法等法律规定当中，对于不动产等建筑物所采用的基本上是房屋一词，这是比较客观的词语，描述了我国拥有或者是居住的建筑这一法律上的物它所具有的客观状态和它的流转等相关权利和保护纠纷的解决方式，可以说在这里房屋一词它基本上不带有相关的感情色彩，是比较符合实践过程当中调整各种法律关系当中立法的态度和基本立场。但是住宅这一词则不同，尤其是将来我们要确立的住宅基本法，除了上述房屋它所具有的内涵和含义之外，我个人希望对住宅这一词添加了一点感情色彩。这里面感情色彩是什么样的色彩？对于住宅保障立法所具有特性有关系。我国宪法、刑法以及其他相关法律法规中，有关住宅的规定是比较明确的，在我国宪法第39条规定，它规定中华人民共和国公民住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅，所以宪法对于非法侵入住宅规定了禁止性的规范，对于安全保障提供了一个宪法依据。而我国刑法第245条规定非法搜查他人身体、住宅或者是非法侵入他人住宅，处三年以下有期徒刑或者是拘役，这些规定都为住宅安全保障提供了法律依据。但是可以看出，所谓住宅的基本含义，它区别于房屋明显的特点就是住宅它是为人们提供基本的居住生存条件而存在的，它是为了保障人们的基本的居住条件，它最基本的属性是为人们提供物质生活和精神生活的场所，是社会生活的延伸。因此我认为，住宅保障法就不同于其他现有不动产法律的规定，它不单单是保有和现有房屋居住功能或者是其他的财产性功能，也不单纯是实现房屋商业性价值，而是在获得房屋基本需求上面，这一点是现有法律制度所不能完全解决的。这就回到我刚一开始提到的基本的矛盾，也就是老百姓想要拥有自己的住房，这应该是我国基本立法应当解决的问题。住宅这一词更多拥有民生关怀的色彩，它是保障人们基本的居住需求所存在的房屋，因此我国住宅立法确立是相当必要的。
【李放】：关于第二个问题就是住宅保障立法的层级问题。确立住宅保障立法的问题，效率对接是一个复杂的问题。我个人认为它是在满足人们基本居住需求以后才有能力继续创造财富购买房屋，实现房屋的价值增值，所以宪法和民法通则以及物权法等等，他们为房屋和住宅的安全以及保有和它的价值增值提供了法律保障。也规定了它的基本法律原则和规定，基本上属于上位法。而住宅法从获得人们居住需求上给人们提供了法律保障，是实现人们最低基本需求和需求相关配套法，所以住宅法性质是属于社会保障法，也就是保障人们有房住。关于我国住房立法保障性目标，古往今来人们追求社会稳定和人们安居乐业一直是社会理想，这是构建美好社会的一个组成部分，也是人们追求的愿望和社会的理想。孟子有一句话被大家说很多次，他认为人们拥有房产固定在自己的土地上才会不触犯法律为非作歹。至今为止在立法的基础上必然要考虑这种民有房产和民有所居的强烈愿望。可以说这个愿望一直是整个社会民生上重要的问题。而住宅立法的出台是相当必要的，所以它的目标和方向，应当是以保障性住房为主，就是保障人们最基本的居住条件和居住需求，这也是我国住宅基本立法的根本出发点和落脚点，也是为了贯彻十七大报告住有所居重要的内容在法律上落实的一项重要的措施。所以将来的住宅基本法，它的名称应当是具有住宅保障法的性质。我基本上的观点就是以上这些观点，我的发言结束，谢谢大家！
【杨震】：感谢发言人，下面有请中国人民大学公管学院房地产经济学专业硕士研究生牛毅发言。
【牛毅】：大家好！我的论文题目是关于我国经济适用住房政策，题目是我国经济适用住房政策的绩效评析，副标题就是对于住房可支付的估计。我国从1994年进入经济适用房政策以来，一直饱受关注，尤其是近些年各大媒体一说到政策一直广为头疼，主要原因就是三个，第一就是这些年我国房价上涨；从1999—2005年6年间上海平均售价增加116%，天津是85%，重庆增长76%，北京增长了29%，房价的快速上涨保持了我们国家居民住房支配能力的下降。经济适用住房由于免除土地出让金及相关的税费，得到了社会的广泛关注；第二个原因就是该项政策成本很高，根据北京日报的一个数据，从1994年—2007年经济住房竣工面积超过10亿平方米，因为经济适用房土地都是无偿划拨的，包括相关税费的减免；第三就是该政策存在很多的弊病、弊端。包括户型面积过大，购买的人群存在一些中高收入人群购买经济适用住房，以及供应量进些年的下降，包括它的退出机制。
【牛毅】：我们根据经济适用房的销售面积等可以简单看一下政策发展阶段。从1994—1997年这样一个阶段销售面积很小的；1997年—2003年可以说进入到快速发展的阶段，主要的原因就是1998年开始我们国家取消福利分房，开始住房市场化改革，起到了一个缓冲的作用，从2003年之后销售量和开工面积出现了一个显著的下降，所以我们可以把它归纳为一个阶段，同时也出台了一些新的政策，包括2007年底又出台一个新的政策。
【牛毅】：我们对于政策进行评估采用什么样的方法呢？在国际上评价一个住房政策它的绩效，一般广泛采用的一个方法就是收益和成本分析，大家如果在Google搜一下国际文章可以搜索出来，所以我这一篇论文在方法上没有什么创新，用了国际上的方法，大家看一下就行了。如果有新的东西就是用了中国的数据来研究中国经济适用住房的问题。
【牛毅】：研究方法有三个假设，第一就是住宅市场可以分为两个市场，一个就是商品房市场，开发商正常买地、建造、销售住房；第二就是公共住房市场，主要就是我们国家供应经济适用住房，面对中低收入阶层的市场，假设对每一个消费者存在两类商品，一个就是住房，另外一类可以把它统称为非住房商品，并且这两种商品的消费量都可以量化；第三个假设就是总体上来说，在商品住房和公共住房之间来说，总体特征存在明显的差异。
【牛毅】：这是估算效益的一个方法，当前用的是一个消费经济学里面消费论，我们用科普道格拉斯含义，最后可以得出最下面的Tnb这样一个等式，这就是经济适用住房收入的模型。成本估算很简单，大家都知道经济适用住房政策主要是三大方面，第一就是土地出让金，由于土地是政府划拨的，所以土地出让金开发商都没有交，这是一个很大的成本；第二就是税收的减半和行政性收费的免除；第三就是国家对于开发商的利润控制，利润率不可以超过3%，所以用相关的数据把这三项加总就可以了。
【牛毅】：我们对于住房支付能力也进行了估算，其实这一点在西方性国家，像在美国对于很多官方或者是半官方的机构，他们每个月都会发布住房指数制度，在美国这个指数实际上就是在美国一个中等收入家庭购买一个中等收入的住房，采用当前的利率和30年的还息，首付30%，贷款70%，大概支付能力是多少，大概是这样计算出来的，所以我们在这个地方也没有什么方法的创新，就是用了他们的方法。第二方面我们还算了一下购房者的使用成本，就是已经购买住房他们的使用成本。主要有三个方面，第一方面就是利率，大家知道如果一个人资金投入到一个项目上面，首先财务上面有利率的问题；第二就是财产维修维护的成本，同时我们还要考虑到购买住房之后相关的资本利得，比如说房价上涨、租金上涨带来的收益，可以通过这个方法来算一下。
【牛毅】：最后测算结果，1997—2006年该项住房政策收益大概是2341亿—1711亿之间，我们算出的沉没成本和现时成本，因为有一些土地已经划拨出去了，但是由于经济适用住房是划拨土地没有使用年限，所以算在沉没成本里面，这些土地已经用了多少年算在现时成本里面，估算一下沉没成本大概是4400多亿，现时成本大概是3000多亿，这可能也反映出当前政策存在的问题。
【牛毅】：最后我们给出简单的三个政策建议：第一就是政府方面要做好住房市场方面的数据收集、调查和整理工作。在西方国家比如说一个城市搞一个调查，比如说划定一个区域300多个家庭住进来，对于每个家庭的收入、家庭人口、经济适用房的市场价值测算、商品住房的租金等等都进行估算，我们国家在这方面做得很差，所以直接导致相关的学术研究很难做得精确，所以大家可以看到我刚才给的效益估计也是一个范围，难以做一个精确的分析；第二就是科学的制定住房保障的界限。因为各个城市可以根据当地的商品住房价格，当地人均收入水平和现有居住状况，比如说人均居住面积因各地而异，因地制宜制定住房保障的政策；第三就是提高政策灵活性，继续发展租赁型保障住房，这样对于住房的调整以及他的机制都会有很大的帮助，谢谢！
【韩非】：感谢杨震主席的主持和四位同学的精彩发言，下面有请中国人民大学法学院教授、博士生导师周珂老师进行10分钟的点评，有请。
【周珂】：很高兴能够参加博士生的论坛。我们今天研讨的问题是住宅保障，大家都这么有兴趣，表明大家对这个问题高度的关注。这就是说住宅保障确实已经成为一个问题，而且还是很吸引人的问题，还是一个值得我们高度关注的问题。在这里面，今天我们论坛有来自各个不同专业的博士生都发表了自己非常精彩的见解，其中有学经济学、社会学、法学、哲学、新闻学、管理学等等，大家展示了我们博士生的风采，就是说我们的思想非常活跃，研究的问题都是住宅保障各个不同学科前沿领域的问题，大家基本上都涉及到了，而且研究的也非常深入，相信大家提出的这些见解，对于我国住宅保障制度的完善，都是具有非常好的价值。
【周珂】：在这里我想用几分钟的时间，我想谈一下研究住宅保障问题方法的问题。住宅保障我们研究这个问题，首先要考虑到这个问题是基于什么问题产生出来的。大家在发言中谈了很多的现象，实际上这些现象最主要的都是与我们现行房地产制度是最相关的问题。现在我们又进一步的看我国现行房地产制度，它的来源又是什么？尽管有不同的看法，但是一般认为就是我们中国内地的房地产制度主要还是借鉴香港，现在我们再来看一下香港。香港的房地产法与我们现在中国内地的房地产制度以及住宅保障制度，它有着十分紧密的关联，例如我们今天同学谈的，我们现在的住房分类，商品房香港肯定是有的、经济使用房类似于香港的租屋，廉租房类似于香港的公屋，包括房地产开发建设、土地使用权出让制度也是借鉴，他们是有着紧密的联系。
【周珂】：首先香港房地产制度是来源于港英统治时期内建立的制度，这个制度回归之后变化并不大，这个制度我可以说它的本质上是并不关心住宅保障问题的，为什么？英国人占领中国的土地，他能关心在香港居住的老百姓的住房吗？不可能。因为香港的住宅保障问题，长期以来在国际社会上口碑并不是非常好的。但是它的住宅保障问题矛盾并不非常突出，因为香港经济是商业主导、商人主导的一个社会，一般的老百姓在这个社会上没有什么地位；另外我们从香港的自然、地理、气侯来看，住宅保障严峻性源源不像我们中国内地这样，像今年中国南方冰雪老百姓要没有一个住的地方，东北没有一个住的地方，这肯定是一个严重的社会问题。但是香港不一样，我在香港访学以及工作的期间，香港无家可归者，我看社会也并不把它看成太大的问题，在政府允许的区域内弄一个纸皮箱子就在那住，有一些流浪者还当成时髦的事，包括欧洲也有一些洋人在，人家就愿意过这种流浪的生活，到了春节前后政府、慈善机构还要派发御寒衣物，电视采访无家可归者还拒绝，他们就是愿意过这种生活。在他们那种自然、地理、气侯条件下，这种无家可归社会问题的严峻程度不是那么高，但是在内地不一样。
【周珂】：另外一个重要的区别就是社会住宅保障它是社会保障的一个组成部分。当你社会保障整体非常发达的时候，住宅保障的矛盾相对来看不是那么严重。为什么在最发达的国家它的商品房的占有率，就是房屋所有权的比例并不非常高，我们现在中国主要的几个大城市，商品房的占有率都超过了最发达国家大型商品房的占有率。在这些国家中，因为社会保障非常健全，我老了以后没有任何收入了，我也肯定能够生活下去。但是在一个社会保障机制并不非常健全的情况下，房屋作为最主要的财产被看得非常重。另外一个原因也是由于我们中国几千年自然经济的传统，对有没有房，谁看得最重？农民是看得最重，一定要有房屋。
【周珂】：时间关系我不可能更多的讲了，我再讲一点方法问题，就是我们研究住宅保障，应当把它作为一个系统的工程来研究它。我也是参加今天的论坛，大家从这么多专业角度谈到对这个问题的认识，对我也是有一种很好的启示。住宅保障我们不能够简单地寄希望于起草一、两个法律就可以解决这个问题。制定一个住宅法或者是住宅合作社法，就能够把我们现在住宅问题解决了吗？不可能。他需要整个一个系统的工程。在我看来，至少我们在税法上需要来完善它，例如我一直认为中国房地产最大的法律问题就是如何建立一个物业税的制度。例如住宅保障与其他社会保障的关系问题，这些问题都是需要我们大家从各自专业的角度来共同关注。
【周珂】：再有一个方法的问题，我们研究一个问题的时候，要看它的视角是什么。今天我们在座的都是一些学者，我们如果要是换一个场合，要有其他的人来参加，比如说房地产商、官员，他们看的视角和我们不同，但是我们研究问题就要从不同的视角探讨都要看到，比如说政府研究这个住宅保障问题，他首先要考虑安定这是第一位，其次是他的财政是否能够保证；房地产商研究住宅保障，他就会看对于我的利益有没有影响；作为一般的老百姓他研究住宅保障主要就是生存的问题，消费的问题，因此他们的视角是不相同的。视角不同我们又回过头来看住宅保障它的本质是什么？住宅保障的本质在法律上它是社会保障法的组成部分，而社会保障法一般来说都是关心社会比较弱势的群体问题。例如社会法里面现在我们关注的是什么？第一是劳动法，现在劳动合同法闹得纷纷扬扬；第二是住宅保障，还有社会保障等等这些制度，也有人说是环境法也放在这里面，他们关心的都是弱势群体。因此作为我们学者来研究这个问题，应当更多的关注这种本质的问题，而也要适当的关注不同视角对这些问题的看法。今天我觉得大家从各自的专业角度，对于这个问题的见解都非常有价值，如果大家能够把我们今天的研讨成果，每一个人都给它把这个成果整合起来，在你们研究的基础上拓宽研究的视野，相信我们住宅保障制度的研究一定能够取得更好的进展，能够为我国建立一个科学的，公平的，有效率的住宅保障制度贡献我们每个人的力量，谢谢各位！
【韩非】：感谢周珂老师的精彩点评。周珂老师也给我们一点时间给大家提问。
【提问】：周老师你好，我是媒体的记者，今天很高兴能够来人大参加这个论坛。刚才你说的我们不同的人看房地产的问题，房地产住宅保障问题它的视角是不一样的。今天我听下来感觉我们学生或者是学者他看问题的角度，可能更多元化一些。郑成功老师也提到很多规避性问题出现的问题，这一次关注的是住宅法出台的问题，从你的专业角度来看认为，我们现在应该从哪些方面，比如说制度保障方面谈到一些诸多问题的出现，或者是今后法制建设的路应该是怎么样的，谢谢！
【周珂】：因为我是研究法律的，从我们的角度我们看待一个问题，就要看这个问题到底是在所有的社会供给中处在哪一端的，是属于基础性的，还是属于比较末端性的问题。在我看来住宅法的问题，应当是基于其他领域一系列社会问题才产生的，因此我们要解决这个问题，应该从解决这些基础性的问题考虑。例如我们的房地产制度，这一种制度对于我们现在的住宅保障所产生的一些社会不公的问题，实际上是一个根源。第二就是其他社会保障的问题，对于住宅保障也是具有重要的影响。比如如果我们社会保障问题都能够解决得好，比如说大学生就业以后，你们的居住问题不用发愁，或者即使是他退休了，失业了，住房问题也有比较好的保证，那我们现在比较严峻的住宅保障问题都可以得到解决。另外我们住宅保障问题，尽管现在理论界有不同的看法，认为所谓的住宅权、住宅保障是不同经济水平上的人群都可以适用的，但是在我看来这里面有一个重点，还是应当放在弱势群体住宅问题来解决。
【韩非】：再次感谢周珂老师的精彩回答，第二单元发言到此结束，请主持人和发言人下场休息，同时对他们精彩发言表示感谢。下面有请第三单元发言人和主持人到主席台就坐。下面有请北京交通大学研究生会主席蔡国庆同学主持。
【蔡国庆】：首先有请中国人民大学法学院博士生李博做发言。
【李博】：尊敬的各位老师，各位嘉宾，还有各位同学，大家下午好，我叫李博，是来自中国人民大学法学院博士生，非常感谢首都高校住宅保障博士生论坛给我的这一次宝贵机会，来分享我们前一阶段做住宅法研究的体会。正如郑老师的演讲一样，随着时代的发展衣食问题解决了，紧接着住房问题成为最基本的民生问题，在解决基本民生问题的过程中，研究国外和一些地区的先进经验，具有很重要的必要性，所以我今天给大家带来的文章题目，就是国外与地区住宅法比较研究。
【李博】：我这一篇文章的总体框架思路主要是从两个方向展开的，一个就是理论角度，另外一个就是立法的实践角度，都是从国内外两方面展开。关于理论，我主要是围绕住房权展开，对于住房权是它的内核，首先我想谈的就是住房权的上位概念—人权。因为世界人权宣言第25条规定了人有权享受为维持其本人和家庭的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务，所以我认为这里面首先谈人权是具有很重要的意义。对于人权的理论，首先谈一下它的历史演变，随着人们对于有尊严生活的最低必要前提逐步形成，人们为人的尊严不断进行斗争逐步得到实现，人权理论的发展也从第一代人权演进到第三代人权。关于第一代人权，通俗讲就是个人的政治权利，这主要形成17、18世纪欧洲人权运动，它主要反映的是资产阶级革命。这一代人权革命主要贯穿的思想是自由，在这一阶段对于人权的认识，他认为自由与政府是对立的，所以他强调的是绝对的自由，但是随着时间的发展，也就是到了第二代人权，这里面强调的是个人的经济、文化、社会的权利，他们认为绝对的自由是有一定的弊端、危害，所以他们到了这一阶段，第二代人权主要强调的是平等的思想；进一步的发展到了20世纪40、50年代，伴随着第三世界的兴起，民族解放运动的发展，第三代人权产生了，也就是通俗意义上讲的集体人权的概念。第三代人权主要包括六项基本权利，即政治、文化自学权，经济与社会发展权，参与和分享人类共同遗产的权利，和平权，环境权以及接受人道主义援助权，对于这三代人权的关系，无可以说并不是一个权利等级的概念，而实际上三代人权之间并不存在哪一代人权更重要的问题，因为每一代人权都有其他人权不能替代的问题，而且人权的内容不是一成不变的，随着人权不断充实改变，因此我认为人权的定义是人之所以为人的基本权利，即人为了维持人的基本尊严而维持的权利。
【李博】：下面我谈与住房权联系最紧密的两项权利，就是适当生活水准权与发展权。这两项权利也是现在国际条约中衍生出来的权利。关于适当生活水准权对于住房权的支持，主要是体现7个方面的内容，我主要说一下这7个方面的内容。第一点是对使用权的法律保障加以规定；第二点为了服务材料设备和基础设施的可提供性提供保障；第三点住房的费用水准不得超出人们租赁和购买住房的能力；第四点住房应符合基本的安全、卫生标准和其他相关标准；第五点从可获得性的要求来看，为满足残疾人和其他弱势群体的住房条件；第六点住房应适当符合住房标准的特点；第七点人们不能居住在不被宗教和文化所接受的范围内。对于发展权主要是发展宣言第二条，发展进程目标是在全体人们和所有个人积极自由和有意义的参与发展及其带来利益的公平分配的基础上，不断改善全体人们和所有个人的福利。这里面我想重点说一下福利，对于这一点福利，发展宣言也加以了规定，这就是体现了对于住房的保障上。他说各国应在国家采取一切必要措施实现发展权利，并确保除其他事项之外，所有人在获得住房的机会上保证均等，这就是关于住房权的有关理论。
【李博】：实践上肯定也有所回应。世界上主要的国家在这一角度的做法主要表现为政府为确保市场与住房保障和谐发展所采取的措施。大家都知道住房作为一种商品，其所具备的商品性决定无法摆脱市场配置作用的影响，然而住房作为居民生活的必需品以及自身的缺陷，决定了住房权实现必然依靠政府的保障。因此可以明确在住房保障上市场与政府的关系是什么？主要是起基础性作用，政府着重补充市场不充分性以及市场自发调整不公正的后果。但是如何保证上述这些关系可以实现并有效的运行，这是一个值得让人深思的问题。为了实现住房的公平和住房市场的稳定发展，各国主要采取了一系列多元化的措施，这些多元化措施总结一下主要是体现在四个方面，主要是法律制度方面，财政政策方面，金融政策方面以及行政管理方面。法律制度方面主要是对于公共住房法律制度的构建，纵观这些主要的国家与地区，他们关于公共住房法律保障已经形成了一个比较完善的法律体系，既包括宪法、民法等诸多公共住房的法律条文，也包括公共住房为主的专门性法律，此外还包括住房补贴法、住房金融法等相关单项法规。研究这些法律可以看到他们有以下特点：第一就是目的明确；第二从内容来看所提的住房关系明晰；第三就是明确住房保障的形式；第四是充分重视司法在住房保障中的作用。
【李博】：接下来我想谈就是财政政策对于住房保障的作用。财政政策主要在世界范围来看是三个方面，我这里面重点想谈两方面，就是房租控制措施以及住房补贴措施。关于房租控制措施主要是通过立法以及相关政策对于各类房租，特别是对公共住房，也就是说低档住房租金加以限制。正是出于这一点，对于满足中低收入住房需求发挥重要的作用，也保障了社会的稳定，世界国家纷纷采用这一项制度；此外另外一项重要的措施，就是住房补贴措施，住房补贴措施主要分为两大类，一类形象的称为砖头补贴以及人头补贴，砖头补贴就是住房供应方提供补贴，这种补贴方式主要表现为两种方式，第一是政府自己建造大量低租金的公共住房，提供给低收入的群体居住；第二就是政府向建造公共住房的民间独立机构，如房地产企业提供财政补贴，同时对建成住房的补贴加以限制。必须以成本租金租给符合的人群；另外一种补贴就是人头补贴，这种补贴就是向公共住房需求方提供的补贴，这种需求方主要就是中低收入群体。采取的方式首先是减免税收的方式，即针对购买公共住房低收入群体的补贴；第二就是针对租赁公共住房低收入补贴的方式，也就是现金补贴的方式。
【李博】：下面我想谈一下金融政策。在解决居民住房问题中，世界主要国家与地区所采取的住房租赁政策类型很多，大致的类型主要分为四类，一种就是合同制的金融制度，第二是强制式的金融制度，第三就是市场融资式的金融制度，第四是混合式的金融制度。关于合同式的金融制度，主要是德国、英国等国家采用的，该制度的主要特点是存贷结合，封闭运行。是高进低出的方式；对于强制式的金融制度是以新加坡为主，是采用住房公积金的方式来给予保障；关于市场融资式的金融制度，其采用主要国家是美国、加拿大以及丹麦，该制度主要特点就是较短时间内筹措住房资金，而且住房资金抵押债券期限比较长；最后混合式金融制度是综合上述三种金融制度的一种新型金融制度，采用的国家主要是日本，其最大的特点就是住房信贷来源多元化。
【李博】：最后就是公共住房发展政策。行之有效的专业体系是促进公共住房事业发展的关键，而这种专业化的管理体系主要是由决策协调机构，实施管理机构及中介金融机构这三种不同的机构组成的。关于决策层的决策协调机构，由于住房政策和发展计划的制定是非常复杂的问题，所以为了保证相关政策法令有效实施，以及能够通过制定住房政策和长期发展计划来运筹和协调物资和资金，劳动力分配等，有必要建立协调机构；其次就是基于执行层的决策协调机构，由于政府担任制定政策，为了世界主要的国家与地区都设立住房机构来解决中低收入者住房问题；最后是基于中介层的中介金融机构，中低收入者很难完全用自有资金来购房或者是建房，因此开展住房信贷的住房金融机构就成为居民解决构建房屋资金的纽带。
【李博】：最后我想说的就是我国住房制度改革基本原则，就是对不同收入家庭群体实行不同政策，给不同收入家庭群体提供不同的住房解决途径，就需要住房商品化以后，就要求建设廉租房、经济适用房等政策，同时政府辅之其他的措施加以保障。如果大家有兴趣可以会后再交流。
【蔡国庆】：感谢李博同学，下面有请中国社会科学院法学所博士生张群同学发言。
【张群】：诸位人大的帅哥、美女，我是社科院法学所博士生张群，李博同学的研究我不太清楚，我和张清勇博士德研究项目，在我们大陆据我所知我们是第一人，所以大家应该会比较满意我们的研究。
【张群】：因为我们有关研究成果，包括民国有关时期的论文都在报纸上发表，所以我在这里只想简要的把我有关研究几个要点给大家提出来，给大家增加一些知识。第一关于住宅的保障，我想跟大家介绍一个制度就是家宅法的保障。学世界法的知道有一个宅地法，还有一个就是对个人的住宅保障。特殊性表现在哪？就是如果一个人把这个房子申请作为他的家宅，那么他就免于债务的执行，如果家宅申请作为他家庭的住宅，他是免于债后执行。前几年央行颁布一个制定，就是如果一个人贷款买房还不了贷款，银行可以卖房作为抵押，很多人都批评，但是我们制度没有什么可操作保障的，最开始是瑞士这个国家，至今民法还有规定，所以我国适当可以做这样的规定，这样才是最有利的保障。否则我买一个房子，过不久贷款还不了，只好把房子卖出去或者是抵押，这种情况下根本起不到保障的作用。农村宅基地跟这个稍微有一点相似，但是只有仿照瑞士和美国家宅法的体制，才有可能保障我们获得唯一的财产。
【张群】：第二就是房租管制。现在我们讲的房屋租赁管理，管的范围和我们实际上的住宅保障是没有什么关系的，比如说房东甚至对房客计划生育问题都要过问，这实际上是没有必要的。比如说我们租一个房子，我们利益怎么保障，我认为要有一个房屋适居性的担保责任，也就是对于房屋出租的质量必须保证，如果出了事情他应该承担责任，不管承租人知道还是不知道，这就是我给大家举一个例子。前一段在密云有一个女孩子租的一个农民的房子，那个房子的厕所，农村里面大家都知道是大坑，她不小心掉到厕所里面死了，最后法院判只给她3万元人民币，不是美元也不是英镑。按照民法来讲，每个人对于自己的过错才负责任，而房东说你租这个房子的时候知道这个厕所不好，自己上厕所都不会吗，大家想想为什么要租那样的房子，就是因为没钱，你的不合适的房子照样出租，没有道德和法制上的制裁这实际上是不公平的，我们说资本主义怎么怎么不好，社会主义怎么怎么好，但是在维护人权制度上，就不符合这个界限。所以我们用这个制度，不管是这个房屋，只要出租的房屋是居住所用，就必须对住宅承担责任，民法典上实际上就已经有，在英国有一个住宅安全健康体系，就是用一个标准，这个房子要出租就必须要有卫生间，要有消防措施，煤气、燃气必须达到一定的标准，否则不允许出租。但是我们如果现在按照民法简单的措施，就是司法原则，那么它是起不到这个作用，我觉得在保障的意义上应该建立。
【张群】：第三我想讲一下我们必须要发挥民间的力量和私人的力量，也就是市场的力量。著名的市场经济学家说西方国家有好的市场经济，也有坏的市场经济，吴敬琏先生特别推崇。也就是说市场应该加上法制，也就是说必须要有市场，我们建国初期实际上是没有市场的，我们没有什么别的途径可以拿到房子，只能通过政府包办，福利分房这样的制度。现在我们必须放开一点，我还给大家举一些例子，比如说世界历史书上学过拿坡仑二世是什么，就是他是所谓的独裁者，但是他在法国专门建筑了两所贫民建筑，到现在还在用；李鸿章在北京资助的安徽会馆，鲁迅在北京开始住的就是绍兴会馆，这些都是很有作用的，但是现在私人会做这些事情吗？没有。企业会做这样的事情吗？也没有，NGO也有受到很大的限制。比如说英国有一个著名的巧克力公司，就建造了很多贫民住宅，这一点在我国历史上有很多的先例，民国就有很多这样的例子，上海贫民住宅就建造很多，所以现在我们必须要放开，动用私人的力量，政府根本就承担不了太多的事情。
【张群】：第四点我想讲一下历史。就是1998年曾经有一次房改，房改重要的特点就是把所有的福利房子，一夜之间转为私人的。实际上9月底北京市曾经做过一个项目就是城市比较研究，就说到罗马曾经一夜之间把福利分房转化为私人的，他认为这是非常不科学的，不合理的。在贵州银行行长曾经主持与这个政策不一致的房改政策，当时取得了比较好的效果。98年房改的时候一下就把所有的公房分掉成私人，我们的政府、单位手上就没有公共住房，所以当我们这些人再工作的时候，我们单位根本就不管，我们没有房子住了。在这种情况下，我觉得我们在进行房改的时候，经常容易犯一种错误，从一个极端走到另外一个极端，50年代初的时候我们把这个市场压制，到80、90年代进行改革的时候，福利一下被扔倒垃圾桶里面，现在有一点点反思，我不知道这个反思有没有成功。谢谢大家！
【蔡国庆】：谢谢张群同学，下面有请中国社科院财政与贸易经济研究所张清勇同学发言。
【张清勇】：我的文章是一个历史的文章，我是人民大学2000级博士生，我论文的题目叫《1940年代后期国统区的房屋义卖》，义卖是指政府通过发行彩票，这种彩票向全社会发行，把钱收集起来建造房屋，发给中奖的人，这是民国期间为解决住房所采取的一项政策，所以我对民国时代的房屋做一个研究，这是我第一个尝试。
【张清勇】：我做房屋义卖的研究最开始是我看了1948年一篇小说里面，他讲到房屋义卖券，当时我就想房屋义卖券是小说家发明的，还是真实存在的。结果在我查找原来的笔记，我发现汪层祺曾经也在小说里面讲到了房屋义卖券，两个小说家都写到了房屋义卖券，我认为这是真实的，不可能两个小说家都想到房屋义卖券。另外我想到王思立用房屋奖券为例，因此我认为是存在的。我就尝试探讨房屋义卖是如何开展的？房屋义卖在多大范围内开展？对解决居住问题是否起了作用？起了多大的作用？有可能的话，这种做法在今天有什么可以借鉴的地方。
【张清勇】：由于我能搜集到的资料大部分是关于上海的，所以我在第二部分着重探讨上海的房屋义卖，第三部分对于其他举办房屋义卖的城市做比较简单的论述。抗战胜利以后，上海出现比较严重的住房问题，根据当时的估计，居民比战前增加大概150万人，还不算当时国共内战从其他地方不断涌进的难民，这些难民加上本市的居民需要的住房是大量的，当时上海市冬令救济会总干事王先青先生就提出以救济经费募集来做；向吴国祯餦提出房屋义卖。首先是土地的取得，这一项事务是地政局来做的，他们最后选定了五块，即图上所示的五块，地价由房地产公司与业主商定，当时的业主认为这一项事情是关系到冬季赈灾的，所以提供地价优惠以市价九折出让，并捐赠大量的灾款。之后义卖房屋的建设工程是由上海市工务局承担，后经房屋义卖部大会决议，以四家营造厂得标承建。
【张清勇】：义卖房屋采取的是行列形式分为甲式和乙式，各50间，这是甲式义卖房屋的平面图，甲式义卖房屋底层有书房、参室、起居室等；这是乙式义卖房屋的平面图，上面比甲式义卖房多一个平台，里面的布局也不太一样。这是我当时找到的一段录像，这是落成后义卖房屋的图片，从不同的角度来拍摄的。这些义卖房屋在今天仍然存在着，这是2003、2004年的图片，我们可以看到这些建筑物在今天仍然是很棒的。
【张清勇】：进行房屋义卖就需要发行彩票，这种叫做房屋义卖券，我收集了一些实物图片，这是甲式房屋义卖券，正面是土地位置，后面是发行办法。这是乙种房屋义卖券，它的编号是根据千字文来排列的，所以就有千子等的排列。房屋义卖的主图以速写的手法真实再现贫民露宿街头的情形。接着就是彩票的发售，当时上海市冬令救济会房屋义卖部在上海各大媒体做了很多的宣传工作，这是我所拍摄的两个图片，是在当时申报上面的资料。值得指出的是当时上海市冬令救济会为了保障这一项政策能够让普通的老百姓可以收益，为使公教人员及薪工阶级在各方竞购义卖券下不之落后，决定在义卖券未印就前，准先优先登记，并通知总工会及各公教机构转知所属或附属机关办理登记，预计下星即可开始。这是对弱势群体的保障。到1948年4月16日甲种奖券就开奖了，当时可以说市场还是比较好的，开奖的程序也是公正、公平，请了很多人来监督，还有很多法院的人在。当时开奖的机器也是最好的机器，左边这个图片就是现场开奖，按照排列顺序在现场就公布，所以还是很公开的。得奖的结果刊登在各大主流媒体上。
【张清勇】：当时他们做完这一期房屋义卖之后，还做了详细的总结。编印了一本《上海市工务局承办救济会第一期义卖房屋纪念册》，对于里面的内容进行了详细的总结，包括这一次房屋义卖从头到尾的介绍，还有土地的取得，房屋的建材，里面的卫生设备等等价格、数量都做了明细列表。当时上海市长吴国桢侦讯各方的意见，决定继续举办第二期房屋义卖。但是到那个时候快到解放时期，所以第二期房屋义卖没有看到。
【张清勇】：如果对这一次房屋义卖进行评价的话，我们会问这100座义卖房屋意味着什么？第一就是这100座义卖房屋可以解决当时的房屋问题吗？我觉得是远远不能解决的，这样一种房屋是根本没有办法解决的。当时的政府不只是这一项房屋政策，还有修建一些贫民窟之类的，所以这只是一种政策。第二个问题是100座义卖房屋多不多？根据上海工务局的资料，他当时1947年上半年只建了80座的房屋，与这个数字相比1948年上半年3个月就建了100座的义卖房屋，我觉得已经不是少数。至少这样的活动能够增加住房供给，一定程度上帮助缓解房荒。
【张清勇】：随着查找材料的进行，我发现广州、杭州、温州、武汉、嘉兴、石岐、南京都举办了房屋义卖，或者是至少正在准备房屋义卖；首先是广州，银行在其中发挥了很多的作用，而且广州当时估计是中国唯一一个发行量期房屋义卖券的城市；接下来是杭州，杭州明确说明是仿造上海的办法来做房屋义卖的；然后是温州，温州的数量比较少，大概只有8座房屋；接下来是武汉，武汉的房屋义卖券叫房地义卖券，因为当时汉口市救济房荒发行奖券委员会来做这件事情，这种彩票原来定于5月10日开奖，但是武汉16日就解放了。这是两张当时的义卖券，还是很漂亮的。其他城市也发行了，嘉兴是以记者联谊会房屋义卖奖券的形式来发的，只有两套住宅；广东石岐也发行了房屋奖券，每条港币2元。因为当时货币通胀贬值很快，所以采用港币来做；南京也拟定要发行义卖券，但是我只查到这一条资料。
【张清勇】：如果对供给的兴趣想弄清楚当时发生了什么事情，如果说我们可以进行的地方，我想可能有这样几点。一个就是可以增加住房供给，是解决住房的一个创举，他当时可以说是无中生有的一种制度创新，随着上海的推行，其他城市渐渐模仿。我觉得他里面一个理念也很值得提倡，就是事先估计到弱势群体可能没有能力，所以在义卖奖券的发行方面充分考虑公教人员和薪工阶级的利益，允许他们进行提前登记。最后我觉得需要提倡的是房屋义卖奖券全部过程中的公开透明，他当时的冬令救济社会团体，冬令救济为社会事业、不需要经过政府机关之经济稽查手续，但是他们仍然通过报刊，尤其是专刊详细记录义卖房屋建造销售的来龙去脉，在地块取得、地价、规划、营造厂商投标、工资调整、使用建造材料、水电卫生设备、建筑组收支明细等方面他都制定了详细的表格和数据公诸社会大众，这与我们现在执行的政策里面我们看不到任何数据是有天壤之别的。所以我觉得如果公开透明，今天可能经济适用房就会做得很好，这是我的一个报告，谢谢大家！
【韩非】：感谢蔡国庆主席的主持以及三位同学的发言。下面有请中国人民大学李玲博士对他们的发言进行10分钟的点评，有请。
【李玲】：谢谢论坛让我点评，但是我觉得有一点班门弄斧，不当之处还请多多指教。刚才三位同学的发言我觉得对于我自己也很有启发，首先是人大法学院李博同学的国外住宅立法比较研究，我觉得这一篇文章是从两个方面对国外的住宅立法问题进行了很好的梳理，并且比较全面，他不是针对一个国家或者是地区的，而是比较系统的介绍国外整个住宅立法的情况，这是比较全面介绍国外住宅立法的文章，在学界还是不多见的，是一篇非常好的文章。但是如果文章中再多谈一些住宅立法的内容就更好一些，这是我个人的见解。
【李玲】：第二位是张群博士，我认为他主要是对民国政府，我们以前看到的报道多是负面的评价，但是作者却以独特的视角，挖掘到民国政府时期在住宅立法和保障方面的一些好的做法和经验，并且从学术的角度来看，这是具有创新意义的探索，是值得肯定和赞赏的。
【李玲】：张清勇博士的文章绝对是一个创举，从史料上来看比较完整充分，并且有大量的图片和历史档案进行支撑，并且提出了对当代中国的一些借鉴的作用。在这里我还想提一下，因为我看了一下文章，所有的文章关于农民工的问题比较少，我记得郑成功老师曾经说过农民工问题是现代化进程中出现的一个问题，如果解决好农民工的问题，就有利于解决好中国城市化的问题。刚才中国青年政治学院的吴老师也对我进行提问，朝阳有没有关于农民工住房政策出台，说明他也比较关心农民工的住房问题，我也希望我们在座各位多关注一下农民工的住宅问题，谢谢大家！
【周望】：经过一个下午紧张而充实的讨论，我们今天论坛到这里就要说结束了。在这里尽管看起来是一个下午，但是所有付出辛劳是超过一个下午甚至十个下午，在这里对于各位发言人、点评人精心付出、精心准备表示感谢，对各位兄弟院校代表和校内各院系代表表示感谢，还有感谢搜狐网的现场直播，感谢各位媒体的光临。整个论坛的筹备如果有照顾不周的地方，照顾不到的地方还请各位多多包含。今天日程在今天看来是结束，但是有很多问题来不及细致而深入的展开，也可以通过其他的方式，在焦点房地产网很快就会有一个博客圈，在这里大家都可以继续在知识上、理念上进行深入的探讨。感谢大家的参与！
原文链接：http://house.focus.cn/news/2008-02-22/433145.html
（编辑：冯丰）
